서울북부지방법원 2025타경12557. 도봉구 창동 제일그린빌 6층 601호, 전용 28.39㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가는 217,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 173,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 211,500,000원의 82.1%라 할인 물건처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 268,000,000원의 임차보증금 인수 여부입니다.

임차인 최진우는 신청채권자와 동일인이고, 임차보증금과 경매 청구금액도 각각 268,000,000원으로 같습니다. 따라서 이를 서로 다른 두 채권처럼 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 최진우의 전입일은 2019.08.19로 등기상 말소기준으로 계산된 2018.11.09 하나은행 근저당보다 늦어 전입일 기준으로는 대항력이 없는 구조입니다. 반면 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로 기재돼 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시됐습니다. 등기 계산과 명세서 인수 문구가 정면으로 충돌하므로, 입찰 판단에서는 매각물건명세서의 인수 문구를 우선해 보수적으로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 계산과 인수 문구가 충돌한다

등기상 말소기준은 2018.11.09 설정된 하나은행 근저당권으로 계산돼 있습니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2018-195호가 붙어 있습니다. 같은 날 채권최고액 120,000,000원의 추가 근저당도 설정됐습니다. 이후 2019.08.16 두 근저당에 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 기록됐지만, 권리분석과 배당 계산에서는 첫 번째 근저당을 말소기준으로 사용하고 있습니다. 이 일부포기가 해당 601호에 미친 정확한 범위는 원본 등기부와 공동담보목록으로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 할인은 인수액 앞에서 사라진다

제일그린빌 전용 28.39㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 219,428,571원이지만, 과거 225,000,000원과 240,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 211,500,000원, 최신 거래는 2025.05의 213,000,000원입니다.

현재 최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 82.1%입니다. 하지만 인수형 권리의 가격 비교 기준은 최저가가 아닙니다. 실질취득 약 268,000,000원은 최근 12개월 평균보다 56,500,000원 높고, 비율로는 126.7%입니다. 최신 거래 213,000,000원보다도 55,000,000원 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)

채권총액 1,588,000,000원 중 170,369,600원만 채권자에게 배당되고, 1,417,630,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 28.39㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층 601호입니다.
• 입지. 서울창림초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택과 아파트단지가 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방과 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접 도로 대비 평탄한 2필 일단의 장방형 토지이며 남서측과 북서측 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며 소로3류에 접합니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역과 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 환금성. 15세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래는 7건입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.0% 낮아 가격 흐름은 하락세입니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. “대항력 있는 임차인” 및 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구가 현재 매각기일에도 유지되는지 확인하세요.
• 근저당 일부포기 범위. 2019.08.16 일부포기 말소가 601호에 어떤 효력을 미쳤는지 등기부 공동담보목록 제2018-195호·제2018-196호와 함께 대조하세요.
• 임대차 진정성 확인. 최진우가 임차인과 신청채권자를 겸하므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 주민등록, 실제 점유와 반환채권 발생 자료를 확인하세요.
• 가격 기준 전환. 최저가 173,600,000원이 아니라 실질취득 약 268,000,000원을 최근 12개월 평균 211,500,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 오해 금지. 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수잔액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
• 압류·당해세 확인. 국세와 지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 세목별 법정기일과 체납액을 확인하세요.
• 명도와 관리비. 임차권등기와 실제 점유 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “1.736억짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 173,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 82.1%라는 표면 할인율을 보여 줍니다. 그러나 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 적용하면 실질취득은 약 268,000,000원으로 보증금 수준에 묶입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 26.7%, 최신 거래보다 55,000,000원 높은 가격입니다.

더구나 최근 가격 추세는 -8.0%이고, 전입일 기준 대항력 계산과 명세서 기재가 서로 충돌하며, 선순위 근저당의 일부포기 범위도 확인이 필요합니다. 신청채권자와 임차인도 동일인입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세보다 비싸고, 권리 문서 간 충돌까지 남아 있는 고위험 물건입니다. 원본에서 인수 문구가 삭제되거나 효력이 부정된다는 명확한 근거가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.