의정부지방법원 2025타경65269. 파주시 금촌동 ‘락플러스’ 101동 3층 302호로, 감정평가상 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 이 사건은 등기상 살아 있는 근저당권이나 압류가 핵심이 아닙니다. 하나은행 근저당은 2021.05.31. 해지로 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2022.09.01. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 보증금 260,000,000원인 임차인 김성열과 주택도시보증공사의 확약서입니다.
김성열은 임대차계약일 2022.02.13., 확정일자 2022.04.06., 전입·점유개시일 2022.04.22.이며, 2024.04.30. 건물 전부에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 288-38 락플러스 제101동 제3층 제302호 · 도로명 경기도 파주시 새꽃로 117-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박수빈 (2021.06.17. 소유권 취득 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
최초 등기된 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 국민건강보험공단의 압류도 해제로 말소됐습니다. 따라서 2025.12.29. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 임차인 김성열의 전입·점유는 그보다 3년 이상 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리·승계 판단 |
|---|---|---|---|
| 김성열 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 확정일자 2022.04.06 전입·점유 2022.04.22 임차권등기 2024.04.30 | 260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 룰상 인수 확약 시 실질 0원* |
김성열은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 중복 임차인 신고로 별도 합산할 대상은 표시되지 않습니다. 배당요구를 했더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 이 사건에서 승계 위험을 제거하는 근거는 단순한 배당요구가 아니라 주택도시보증공사의 별도 포기·말소 확약입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가는 감정가 224,000,000원의 70%인 156,800,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 도시형생활주택·단지형다세대이므로 같은 건물 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래가, 임대수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 김성열 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 138,600,000원 | 0원 2021.05.31. 말소 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 임차인 미배당 보증금은 106,195,200원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.05.21. 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 해당 부족분에 적용되므로 실질 인수는 0원*으로 분석했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 보증금 수준에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 매각가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 156,800,000원 | 106,195,200원 | 262,995,200원 |
| 2회 유찰 시 49% | 109,760,000원 | 152,576,640원 | 262,336,640원 |
| 3회 유찰 시 34% | 76,832,000원 | 184,950,976원 | 261,782,976원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어, 확약이 없다면 총부담이 보증금 260,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 접근은 이 사건에 그대로 적용되지 않습니다. 유찰의 가격효과가 살아나는 전제는 확약서가 매수인에게 확실히 적용되는 경우입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 금촌초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 3층으로, 외벽은 인조석붙임·드라이비트 마감, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 인접필지와 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 북측으로 폭 5~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육 전부제한구역, 금촌초등학교와 홍익늘푸른유치원 관련 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트· 연립주택·다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.21.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 포기 대상 보증금, 매수인에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 잔금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 말소 시점을 확인해야 합니다.
- 인도 상태 확인. 임차권등기가 돼 있어 실제 점유 여부가 달라질 수 있으므로, 현장 방문과 현황조사 원본으로 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 동일 건물·인근 유사 도시형생활주택과 다세대의 최근 실거래, 매물가, 임대수요를 대조해 156,800,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 전기·수도 등 공과금 정산 여부를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 적용 대상과 교육환경보호구역 제한은 관할 기관에 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 집행비용 확정액에 따라 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.6억의 인수형이 확약으로 바뀐 사건”
이 물건은 서류 한 장의 효력이 결론을 바꾸는 전형적인 사례입니다. 김성열은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 최저가 기준 룰상 미배당 보증금은 106,195,200원입니다. 확약이 없으면 매수인 총부담은 262,995,200원으로 최저가가 내려가도 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
반면 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 문언대로 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 156,800,000원*이 됩니다. 다만 시세 비교 자료가 없으므로 1회 유찰과 감정가 대비 70%만으로 가격 우위를 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 합격 가능, 가격은 현장 실거래 조사 후 판단. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 확약서 원본과 실제 환금성입니다.