서울북부지방법원 2025타경12565. 수유역 남측 인근에 있는 삼보힐 6층 601호 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이홍순으로, 2020.12.29. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 사건의 말소기준권리는 그보다 훨씬 앞선 2010.04.16. 신한은행 근저당권이며, 최초 채권최고액은 5,200,000,000원입니다. 공동담보목록이 연결된 근저당이므로 이 금액을 해당 601호의 실제 채무액이나 낙찰자 인수액으로 오해해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 가등기, 근저당, 압류, 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 흐름만 보면 복잡하지만, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리들이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 등기상 1.2억원 임차권과 현재 조사된 점유자를 구분해 보는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당이 말소기준

말소기준은 2010.04.16. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 권리와 임차관계는 원칙적으로 이 기준보다 후순위입니다. 2014년과 2018년에 각각 설정된 가등기는 2015년과 2019년에 말소됐고, 이후의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 1.2억 임차권과 현재 점유자를 구분

③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 72,000,000원으로 감정가 90,000,000원의 80%입니다. 매수인 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 72,000,000원입니다. 다만 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차뿐이며, 동일 오피스텔의 최근 거래가격과 비교한 우열은 확정할 수 없습니다.

다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 57,600,000원, 3회 유찰 시 46,080,000원입니다. 유찰이 늘수록 매각대금은 감소하지만, 배당되지 못하는 채권액은 각각 8,562,973,325원, 8,574,285,965원으로 증가합니다. 이 미배당액 역시 매수인 인수액이 아니라 채권자 측의 배당 부족액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

총 채권액 8,619,136,525원 중 예상 배당액은 70,304,000원이며, 미배당액은 8,548,832,525원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이고 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 번동 소재 수유역(지하철 4호선) 남측 인근입니다. 주변에는 공원, 각급 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수유역이 있어 교통 편의성은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 약 10m, 남측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 과밀억제권역 및 건축선 지정구역에 해당합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황도 동일한 것으로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.19. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의의 적용 대상과 서명 주체를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 유서연 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태를 확인하세요. 확약은 김별에게만 적용됩니다.
• 임차권 말소 절차. 김별의 을구 8번 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 데 필요한 서류와 협조 절차를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 존재합니다. 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 법원 배당요구내역과 세금 교부청구를 확인하세요.
• 공동담보 내역 확인. 2010년 신한은행 근저당권은 공동담보목록 제2010-68호와 연결돼 있습니다. 공동담보 해제·변경·일부포기 내역을 원문 등기와 공동담보목록에서 대조하세요.
• 가등기 말소 확인. 2014년 및 2018년 가등기는 각각 말소된 이력이 있으나, 본등기 가능성 등 잔존 쟁점이 없는지 등기 원문을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 90,000,000원과 최저가 72,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 내부·관리비 확인. 내부 미확인 물건이므로 시설 상태, 누수·하자, 체납 관리비와 공용부분 부담을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출된 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단

이 사건의 가장 큰 오해 가능성은 등기상 120,000,000원 임차권만 보고 낙찰자가 거액을 추가 인수한다고 판단하는 것입니다. 김별은 전입 자체가 2010년 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권말소 동의 확약까지 제출했으므로 해당 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 유서연도 2025년 후순위 전입으로 대항력이 없습니다.

그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 적극적인 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 72,000,000원으로 감정가의 80%이지만 최근 거래가격과 내부 상태가 확인되지 않았고, 선순위 공동담보 근저당과 다수의 압류·가압류, 미상 임대차가 얽혀 있습니다. 따라서 결론은 인수 위험은 낮지만 가격과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 오피스텔입니다.