177,800,000원
의정부지방법원 2025타경65288. 고양시 일산동구 중산동 삼성캐슬1빌리지 제1동 3층 302호, 전용면적 53.588㎡의 다세대주택입니다. 소유자 오용택은 2021.03.29. 이 부동산을 거래가액 305,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 임차인 정인식이 전입하고 점유를 시작했으며, 임대차계약일은 2021.02.06., 확정일자는 2021.02.08.입니다.
현재 등기상 핵심은 임차보증금 305,000,000원의 주택임차권입니다. 정인식은 2023.04.18. 건물 전부에 관해 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 전입일이 2025.12.30. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 6 삼성캐슬1빌리지 제1동 제3층 제302호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 성석로 58 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.588㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오용택 (2021.03.29. 매매 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2018.08.24. 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 209,300,000원이지만, 이 근저당권은 2021.03.29. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보기는 어렵습니다. 경매 절차상 기준시점은 2025.12.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 정인식의 전입·점유와 임차권등기는 선순위입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정인식 확약 적용 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 305,000,000원 | 전입·점유 2021.03.29. 확정일자 2021.02.08. 배당요구 2023.04.18. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 정인식 1명입니다. 임차인 정보상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 177,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득도 최저가와 같은 177,800,000원입니다. 다만 이 부동산에 대응하는 최신 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않았고, 단지 통계에도 최근 낙찰가와 낙찰일이 없습니다.
따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 삼성캐슬1빌리지1동은 총 8세대이며, 비교 면적도 일치하지 않습니다. 가격 평가는 인근 동일 용도·유사 면적 다세대의 실제 거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 정인식 보증금 | 305,000,000원 | 174,510,800원 | 룰상 미배당 130,489,200원 확약 후 실질 인수 0원* |
| 2. 수협은행 근저당권 | 209,300,000원 | 0원 | 2021.03.29. 해지 말소 |
| 3. 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 | 강제경매 신청채권자 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 130,489,200원이지만, 2026.05.21. 확약에 따라 해당 잔존 반환청구권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세 등 실제 배당 선순위 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호입니다. 기본 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적은 514.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다. 완경사지 부정형 건부지이며 차량 출입 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역에 포함되고, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼성캐슬1빌리지1동은 2018.08.16. 사용승인된 총 8세대 규모입니다. 최근 낙찰가·낙찰일 자료가 없고 면적 비교도 일치하지 않아 매도 가능 가격을 보수적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서의 원문, 제출 주체, 사건번호, 대상 호수, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류, 협조 주체를 확인하세요.
- 명도 상태. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 공실 여부와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사·집행관 조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 시세 원본 조사. 전용 53.588㎡와 유사한 중산동 다세대의 최신 실거래, 현재 매물 호가, 전세·월세 수요를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 소규모 공동주택 점검. 총 8세대인 만큼 관리주체, 공용부분 유지보수, 주차·승강기 상태와 장기수선 부담을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래허가구역 관련 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관 자료로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건은 확약 유무에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 130,489,200원이고, 낙찰가와 합산한 룰상 부담은 308,289,200원입니다. 최저가가 177,800,000원으로 내려왔다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 원문대로 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 177,800,000원*으로 정리됩니다. 다만 실거래와 낙찰 비교 자료가 없고 총 8세대의 소규모 다세대라는 점을 감안하면, 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류가 적절합니다.
* 확약 전 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 130,489,200원입니다. 실질 인수 0원은 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 물건과 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
