256,000,000원
서울북부지방법원 2025타경12573. 신내동 성우스타팰리스 201동 302호, 전용 51.22㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가는 320,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 256,000,000원입니다. 등기상 권리는 복잡해 보입니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당을 시작으로 신한은행, 망우동새마을금고, 다솜스카이대부, 지인파이낸스대부의 근저당과 세금압류가 이어졌습니다.
그러나 매수인 관점의 핵심은 권리의 숫자가 아니라 소멸 여부입니다. 데이터상 말소기준은 2016.06.08. 수산업협동조합중앙회 근저당이고, 뒤에 설정된 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 선순위 채권 미배당이 크게 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 51.22㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.05.31. |
| 현재 소유자 | 김현주 7분의 3 · 김도남 7분의 2 · 김지성 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지인파이낸스대부 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수는 0원
말소기준권리는 2016.06.08. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 채권최고액은 1,944,000,000원이고 공동담보목록 제2015-214호가 기재돼 있습니다. 같은 날 이후의 신한은행 근저당, 망우동새마을금고 근저당, 다솜스카이대부 근저당, 지인파이낸스대부 근저당 및 세금압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됐습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순규 | 201동 302호 | 2021.10.05. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현주 | 201동 302호 | 2021.10.05. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김순규와 김현주의 전입일은 모두 2021.10.05.로, 말소기준권리인 2016.06.08. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으나 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조로 분석되지는 않습니다.
다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 김현주는 2026.01.09. 상속등기를 마친 현재 공유자이기도 하므로, 실제 거주자와 점유관계, 명도 협의 상대를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 여유
성우스타팰리스의 전체 거래 8건 평균은 315,125,000원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 판단해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 336,500,000원이며 최신 거래는 2026.07. 343,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 9.3% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 51.22㎡ | 3 | 343,000,000원 |
| 2026.02 | 51.22㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 52.32㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 47.03㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2021.09 | 52.32㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2021.07 | 48.63㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2021.07 | 51.22㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 51.70㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.22㎡ | 2건 | 336,500,000원 |
현재 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 336,500,000원의 76.1%입니다. 특히 최신 거래는 대상 물건과 같은 전용 51.22㎡·3층으로, 거래금액은 343,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 256,000,000원이며, 최저가가 아니라 실질취득금액으로 보더라도 최근 거래 대비 가격 여유가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,944,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 196,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 망우동새마을금고 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사다솜스카이대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사지인파이낸스대부 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,520,300,000원, 채권자 예상배당은 251,616,000원, 미배당액은 2,268,684,000원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 수산업협동조합중앙회 근저당 배당에 사용되고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 2,268,684,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 2,319,167,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 2,359,553,760원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 후순위 채권자의 미배당은 늘어나지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 사건이 아니므로, 이 물건은 유찰가격 하락이 실질취득금액 하락으로 그대로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울신내초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.05.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기, 난방, 위생·급배수, 소방설비가 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 약 8미터, 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 일부 토지에는 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 27세대 규모로 대단지는 아니지만 최근 12개월 실거래 2건이 확인되고, 2026.07. 동일 전용·동일 층 거래가 343,000,000원에 신고돼 있습니다.
- 현장 한계. 폐문부재로 내부 상태와 설비 작동 여부, 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공동담보 범위. 수산업협동조합중앙회 근저당의 공동담보목록 제2015-214호와 2016.11.18. 일부포기 등기의 범위를 원본 등기에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 김순규·김현주의 실제 점유 형태, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 명도 협의 상대를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 판단. 두 전입일 모두 말소기준권리보다 늦어 제공된 분석상 대항력은 없지만, 전입세대열람과 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조하세요.
- 세금압류. 국세·지방세의 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인하세요. 이는 배당표와 후순위 채권자 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 최근 거래 확인. 2026.07. 동일 전용 51.22㎡·3층 거래 343,000,000원의 계약 해제 여부와 거래 상태를 실거래 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 누수, 난방, 승강기, 전유부분 수리비와 공용관리비 체납을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료의 최신본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현장과 입찰가
이 물건은 등기상 채권액이 크고 권리관계가 복잡해 보이지만, 데이터상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 현재 실질취득금액은 최저가와 같은 256,000,000원이고, 최근 12개월 평균 336,500,000원의 76.1%입니다. 최신 거래도 동일 전용 51.22㎡·3층에서 343,000,000원으로 확인돼 가격 메리트는 분명한 편입니다.
다만 가격 차이만 보고 즉시 결론 내릴 사건은 아닙니다. 전입·점유자 2명의 보증금과 계약관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 선순위 근저당은 공동담보 및 일부포기 이력이 있으며 국세·지방세 압류도 남아 있습니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래, 현장 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.