3.05억 대항력 임차보증금, 확약서가 승부를 가른다 — 파주 자연앤꿈에그린 601호

의정부지방법원 2026타경60007. 파주시 문산읍 당동리 자연앤꿈에그린 602동 601호, 17층 건물 중 6층 아파트입니다. 감정가 220,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 154,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 대항력 임차인의 보증금과 확약서를 먼저 봐야 합니다. 임차인 주영란은 2022.06.07. 점유를 시작하고 2022.06.09. 전입했으며, 2022.05.09. 확정일자를 받았습니다. 강제경매개시결정일 2026.01.05.보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.

원칙적인 배당 시나리오에서는 매각대금 154,000,000원 중 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 153,956,000원은 매수인이 부담합니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 확약이 없다면 총부담은 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형입니다. 이 물건에서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다

2011.06.09. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 177,768,000원은 2022.06.07. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심 기준은 2026.01.05. 강제경매개시결정입니다. 임차인 주영란의 점유와 전입은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 임차인·확약 — 실제 임차인 1명

임차인은 주영란 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자이므로, 임차보증금을 두 건으로 중복 합산하지 않습니다. 주영란은 2025.01.07. 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구를 한 것으로 조사됐습니다.

* 실질 인수 0원은 2026.05.21. 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 규칙상 현재 회차의 미배당 보증금은 153,956,000원입니다.

③ 가격 비교 — 과거 거래보다 낮지만 ‘현재 시세 할인’은 미확정

이 호수의 등기상 과거 거래가액은 2011년 264,900,000원, 2022년 315,000,000원, 2023년 270,000,000원입니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 154,000,000원으로 과거 거래가액보다 낮습니다. 그러나 이 거래들은 최근 12개월 동일 평형 시세가 아니라 소유권 변동 과정의 과거 거래이므로, 이를 근거로 곧바로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원·확약 미반영 규칙상)

농업협동조합중앙회 근저당권은 등기상 2022.06.07. 말소됐으므로 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니며, 보증금 305,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약을 제외한 원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어도 총부담은 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하면 주영란 임차인에 대한 인수는 실질 0원이므로, 각 회차의 실질취득은 매각가 수준으로 내려갑니다. 이 차이를 입찰 전에 문서로 확정하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 드레스실, 발코니2 등으로 이용 중인 아파트입니다.
• 입지. 문산북중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 중 6층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 4차선 포장도로가 단지 주출입로와 연결됩니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지방산업단지이며 중로1류에 접합니다. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.21. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차인, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 매수인에 대한 효력을 직접 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 주영란 명의 주택임차권등기의 말소 동의 내용과 낙찰 후 실제 말소 절차·필요서류를 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 인수 0원*, 미적용 시 현재 회차 153,956,000원 인수라는 두 경우를 모두 자금계획에 반영하세요.
• 추가 점유자. 확약은 주영란에게만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 별도 점유자나 임차인이 있는지 대조하세요.
• 현재 시세. 과거 거래가액이 아니라 동일 단지·동일 평형의 최근 거래, 현재 매물, 층·향·내부 상태를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 학교환경보호구역 등 적용 여부를 관계 기관에 재확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구, 확약서와 법원 기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “1.54억짜리 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 1.54억인 물건”

이 사건의 표면 가격은 154,000,000원이지만, 권리의 원칙만 적용하면 대항력 임차인의 미배당 보증금 153,956,000원이 더해지는 구조입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나므로, 확약을 빼고는 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 그 문서가 주영란 임차인과 이번 매각의 매수인에게 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 154,000,000원입니다. 결국 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 인수 해소형. 권리문서 확인이 가격 판단보다 먼저이며, 최근 시세가 확인되지 않은 만큼 확약이 있다고 해서 곧바로 싸다고 평가해서도 안 됩니다.