의정부지방법원 2026타경60058. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지107동 401호, 전용 53.71㎡ 다세대주택입니다. 내부는 방 3, 욕실 2, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 다락, 현관으로 구성되어 있고, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 현재 소유자는 박병호로, 2021.02.23. 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 등기상 근저당이 아닙니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당 220,800,000원과 주식회사리드코프 근저당 32,500,000원은 이미 말소됐고, 현재 핵심은 2021.02.23. 전입·점유를 시작한 임차인 조명선입니다. 이 임차인은 2023.02.07. 서민금융진흥원 가압류보다 앞서 대항력을 갖추고 확정일자도 2021.03.22. 받아 우선변제권까지 갖습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-46 숲빌리지107동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.71㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니·다락·현관 |
| 소유자 | 박병호 (2021.02.23. 매매 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 114,219,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
말소기준은 2023.02.07. 서민금융진흥원 가압류 5,011,461원입니다. 임차인 조명선은 그보다 앞선 2021.02.23. 주민등록·점유개시로 대항력이 있고, 2021.03.22. 확정일자까지 갖췄습니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조명선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
조명선의 임대차계약일은 2021.01.22., 주민등록일과 점유개시일은 2021.02.23., 확정일자는 2021.03.22.이며, 보증금은 330,000,000원입니다. 2023.04.14. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
* 배당계산상 미배당액은 218,180,066원이지만, 확약 적용 시 해당 잔존 보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
② 가격 비교 — 1.14억은 낮지만 비교 표본은 2022년 2건
전용 53.71㎡의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 2022.03. 1층이 245,000,000원, 2022.12. 1층이 260,000,000원에 거래됐고 평균은 252,500,000원입니다. 현재 최저매각가 114,219,000원은 이 평균의 45.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 53.71㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 53.71㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 평균 | 53.71㎡ | 2건 | 252,500,000원 |
다만 이 가격 비교에는 분명한 한계가 있습니다. 실거래 표본이 2건뿐이고 모두 2022년 거래입니다. 따라서 114,219,000원이 과거 거래가격보다 크게 낮다는 사실과, 2026년 현재의 정확한 매매가치를 같은 의미로 받아들이면 안 됩니다. 특히 이 건은 이미 3회 유찰됐고, 해당 동의 전체 세대수도 8세대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,066원 |
| 1. 임차인 조명선 보증금 | 330,000,000원 | 111,819,934원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,011,461원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 218,180,066원입니다. 다만 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 잔존액의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 ‘확약 유무’가 핵심
확약을 배제한 기계적 배당 시나리오에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 현재 회차에서 218,180,066원, 4회 유찰 시 251,885,859원, 5회 유찰 시 275,440,102원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 330,000,000원이므로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 총액은 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 114,219,000원 | 218,180,066원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 79,953,300원 | 251,885,859원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 55,967,310원 | 275,440,102원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니·다락·현관으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 다솜초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·주상복합건물·근린생활시설·중소규모아파트단지·각급학교·근린공원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 989,600원/㎡, 지목은 대, 토지는 480.0㎡ 사다리형 평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 숲Village107동은 8세대이고 확인되는 동일면적 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타나 가격뿐 아니라 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일 현재 그대로 유효한지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 해당 확약을 전제로 합니다. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 확약 전·후를 혼동하지 않기. 배당표상 미배당액 218,180,066원은 존재하지만 확약 적용 시 해당 금액을 매수인이 부담하는 것으로 보지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 가격 비교에 쓰인 거래는 2022.03.과 2022.12. 2건입니다. 2026년 현재 가격 판단을 위해서는 입찰 전 최신 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거주 수요·매매 호가·대출 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 과밀억제권역 등 토지이용 규제의 실제 적용 여부를 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.14억짜리 집”이 아니라 “확약이 성립해야 1.14억인 집”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 333,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 114,219,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 권리의 본체는 보증금 330,000,000원인 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 218,180,066원이 매수인 인수로 연결돼 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
반대로 2026.05.21. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 그대로 적용된다면 그 인수 위험은 실질 0원*으로 바뀌고, 실질취득은 현재 최저매각가 114,219,000원 수준이 됩니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022년 2건이고 8세대 규모에 이미 3회 유찰된 물건인 만큼, 권리 해소와 가격 매력만으로 높은 등급을 주기보다는 확약의 법적 실행 가능성과 환금성 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
