의정부지방법원 2026타경60058. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지107동 4층 401호, 전용 53.71㎡ 다세대주택입니다. 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니와 다락으로 구성된 4층 물건이며, 박병호 씨가 2021.02.25. 거래가 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 333,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 233,100,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 실제로 인수하는지입니다. 임차인 조명선 씨는 2021.02.23. 전입·점유를 시작했고 2021.03.22. 확정일자를 받아, 2023.02.07. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 기재된 주택도시보증공사의 확약이 그대로 적용되면 이 주된 인수위험은 0원*으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-46 숲빌리지107동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.71㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니·다락 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 · 2016.06.14. 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 박병호 (2021.02.25. 소유권 취득 · 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 확약 확인이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.02.07. 서민금융진흥원의 가압류 5,011,461원입니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당 220,800,000원과 리드코프 근저당 32,500,000원은 각각 2021.02.23.과 2021.03.10. 이미 말소됐으므로 낙찰자가 승계하는 근저당이 아닙니다. 말소기준 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조명선 · 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2021.02.23. 확정일자 2021.03.22. 배당요구 2023.04.14. | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
현재 최저가 233,100,000원을 기준으로 집행비용 4,063,400원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 229,036,600원입니다. 보증금 330,000,000원 중 100,963,400원이 기계적으로 미배당되므로, 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 부담할 수 있습니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 인수액은 100,963,400원입니다. 입찰 전 확약서 원본, 제출 주체, 포기 범위, 효력 조건과 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 92.3%지만 거래 시점이 오래됐다
숲Village107동 전용 53.71㎡와 면적이 일치하는 거래는 2건입니다. 거래가격은 245,000,000원과 260,000,000원, 평균은 252,500,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 233,100,000원은 이 평균의 92.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 53.71㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 53.71㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 평균 | 53.71㎡ | 2건 | 252,500,000원 |
다만 두 거래 모두 2022년이고 대상은 1층입니다. 4층·다락 구조인 본건과 층·구성이 다르며 거래 시점과 매각기일 사이의 간격도 큽니다. 따라서 92.3%라는 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 인근 다세대의 최신 호가와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,063,400원 |
| 1. 임차인 조명선 보증금 | 330,000,000원 | 229,036,600원 |
| 과거 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 220,800,000원 | 0원 |
| 과거 근저당 · 주식회사리드코프 | 32,500,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,011,461원 | 0원 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 미배당액은 100,963,400원이지만, 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 과거 수산업협동조합중앙회·리드코프 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다. 당해세와 별도 집행비용은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 233,100,000원 | 100,963,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 163,170,000원 | 169,914,380원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 114,219,000원 | 218,180,066원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 233,100,000원에서 163,170,000원, 114,219,000원으로 내려갈수록 임차인 미배당 인수액은 100,963,400원, 169,914,380원, 218,180,066원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약이 실제로 작동하느냐에 따라 가격 구조가 완전히 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 다락, 현관으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 다솜초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 주상복합건물, 근린생활시설, 중소규모 아파트단지, 학교, 근린공원과 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 남동측과 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 480.0㎡, 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 동일면적 거래 표본은 2022년 2건입니다. 매도가격 산정 시 아파트 단지 시세처럼 단일 평균값에 의존하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출 문서의 채권 포기 범위, 매수인에 대한 효력, 적용 대상과 조건을 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 뒤 말소 동의가 실제 등기 말소로 이어지는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 임차인 명도. 보증금 인수와 점유 이전은 별개입니다. 실제 점유 여부와 인도 시점, 협의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 거래 표본이 2022년 2건에 그치므로 인근 다세대의 최신 거래와 매물 호가를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 다락·내부 상태. 4층과 다락의 누수, 단열, 실제 이용 상태와 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 대상과 허가 요건이 입찰 목적에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확약의 실행’과 현재 시세가 관건
이 물건은 대항력 있는 임차인 때문에 표면상 단순한 소멸형 경매가 아닙니다. 현재 최저가에서 기계적으로 남는 보증금 부족분은 100,963,400원이고, 확약이 없다면 유찰될수록 인수액이 커집니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.05.21. 확약이 원문대로 적용되면 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀝니다.
가격은 확약 반영 실질취득 233,100,000원이 제공된 거래평균 252,500,000원의 92.3%입니다. 다만 거래가 2022년 2건뿐이고, 8세대 다세대라는 저표본·저환금성 특성이 있으므로 이 수치만으로 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리는 정리되지만, 가격은 최신 현장 시세를 다시 검증해야 하는 물건”입니다.