서울북부지방법원 2025타경12583. 서울 성북구 정릉동 318, 나동 203호 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 3회 유찰이라는 숫자보다 경매 대상이 이재훈의 소유 지분 2분의 1이라는 사실에 있습니다. 등기상 소유자는 이재경과 이재훈으로, 각자 지분 절반씩을 소유하고 있습니다. 이번 강제경매는 이재훈 지분에 관하여 진행되고 있습니다.

최저매각가격은 감정가의 51.2%인 67,072,000원입니다. 가격이 크게 내려간 것처럼 보이지만, 낙찰로 다세대주택 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 다른 공유자의 지분은 그대로 남으며, 매수 후 이용·처분·공유관계 정리 문제를 별도로 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 공유관계는 남는다

말소기준권리는 2011.11.29 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 96,000,000원입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 이재훈 지분 관련 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

과거 가압류·압류와 일부 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2025.02.06 동양자산관리대부의 이재훈 지분 강제경매개시결정도 2025.12.24 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 분석의 대상인 경매개시결정은 2025.05.19 접수된 진영자산관리대부유한회사의 강제경매입니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자는 있지만 보증금은 확인되지 않았다

현황조사와 매각물건명세서에 송옥희가 나동 203호의 전입자로 확인됩니다. 전입일은 2023.07.12로 말소기준권리인 2011.11.29보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석되어 있습니다.

확인된 전입자는 1명입니다. 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부와 구체적인 점유관계는 확인되지 않았습니다. 현재 확인된 전입일에 의하면 선순위 보증금 인수형으로 볼 근거는 없지만, 실제 임대차 내용과 점유자의 법적 지위는 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 220,000,000원과 직접 비교하면 안 되는 이유

홍우빌리지나동의 확인된 실거래 자료는 2023년 12월 거래 1건입니다. 거래가격은 220,000,000원이며, 거래 면적은 53.73㎡, 거래 층은 1층입니다. 비교 대상 면적은 60.18㎡로 표시되어 있어 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다.

확인된 거래는 2023년 12월의 과거 거래로, 2026년 9월 기준 최근 12개월 거래에 해당하지 않습니다. 거래 면적도 일치하지 않으며, 과거 거래의 지분 범위와 현재 매각 지분의 비교 가능성도 확인되지 않았습니다. 따라서 과거 거래가격을 현재 시세로 간주할 수 없습니다.

67,072,000원은 220,000,000원의 30.5%에 해당하지만, 이 비율을 근거로 현재 물건이 시세보다 69.5% 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 매각 대상이 지분 2분의 1이므로 전체 소유권의 가격과 지분 가격을 동일한 기준으로 비교하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,072,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 추정액은 1,607,296원이며, 나머지 65,464,704원은 선순위 국민은행 근저당권에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다.

* 롯데손해보험의 채권액 24,212,109원은 예상배당 산정에 적용된 금액이지만, 등기 기재에서는 별도 청구금액이 확인되지 않습니다. 신청채권자인 진영자산관리대부의 청구금액과 동일하게 기재되어 있어 실제 채권액 및 합계 산정의 정확성을 원본으로 확인해야 합니다. 국민은행의 96,000,000원은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격보다 공유관계가 먼저

현재 3회 유찰 상태에서의 최저가는 67,072,000원입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저가가 더 낮아지지만, 매각 대상이 지분 2분의 1이라는 사실과 공유자 우선매수권은 그대로 고려해야 할 문제입니다.

추가 유찰은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저가의 확정을 의미하지 않습니다. 예상배당은 추정치이고 실제 채권액·조세채권·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 물건 규모. 홍우빌리지나동은 총 14세대이며, 준공일은 1991.01.30입니다. 건물 연식과 소규모 공동주택이라는 특성을 고려해야 합니다.
• 토지. 토지면적은 461.0㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다. 평지의 사다리형 토지이고 세로한면(가)에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등에 포함되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 표시되어 있으므로 현재 적용 범위와 지분취득에 대한 관계를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,695,000원입니다. 이 금액은 매각 지분의 시장가격이나 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
• 거래자료. 확인된 거래는 2023년 12월 1건이며 면적이 일치하지 않습니다. 현재 지분의 시세 및 처분 가능성을 판단할 만한 직접 거래자료가 부족합니다.
• 환금성. 일반적인 주택 전체 소유권과 달리 지분 2분의 1만 취득하는 구조입니다. 지분만을 매도하거나 주택 전체를 이용·처분하려면 공유관계와 관련된 추가 검토가 필요하므로 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위 확인. 이재훈의 지분 2분의 1만 매각됩니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 대상 및 지분 범위를 재확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수권 확인. 공유자 우선매수신고는 1회 제한이 기재되어 있습니다. 실제 행사 여부, 제한 적용 여부 및 매각기일 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 다른 공유자와의 관계. 이재경의 지분 2분의 1은 매각 대상이 아닙니다. 낙찰 후 공동 소유에 따른 이용·관리·처분 문제를 검토해야 합니다.
• 점유자 조사. 송옥희의 전입 사실이 확인됩니다. 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 2023년 거래가격 220,000,000원은 면적이 일치하지 않는 과거 거래입니다. 현재 시점의 동일 면적 및 지분 범위를 반영한 가격자료를 확보해야 합니다.
• 배당금액 검증. 국민은행 채권최고액과 실제 채권잔액을 구분하고, 롯데손해보험의 청구금액과 예상배당 합계도 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 공유물분할 검토. 낙찰 이후 공유관계를 해소하려는 경우 협의 또는 공유물분할 등 절차의 가능성과 비용, 소요기간 및 결과의 불확실성을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 부담 범위와 조세채권, 예상배당에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 및 추가 서류를 법원 공고와 원본 기록으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 “지분 절반”이 중요하다

이 사건은 3회 유찰되어 최저가가 67,072,000원까지 내려온 다세대주택 경매입니다. 국민은행 근저당권 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기상 인수금액만으로 설명되지 않습니다.

실제 매각 대상은 이재훈 지분 2분의 1이며, 다른 공유자의 지분은 남습니다. 공유자 우선매수권이 존재하고, 전입자의 보증금 및 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 2023년 과거 실거래는 현재 매각 지분과 직접 비교할 수 없어 가격 메리트도 검증되지 않았습니다.

따라서 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 공유자 우선매수권, 지분의 적정가, 점유관계 및 공유관계 해소 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 이러한 문제들은 별도로 남습니다.