서울북부지방법원 2025타경12583. 성북구 정릉동 홍우빌리지 나동 203호의 전체 소유권이 아닌 이재훈 씨의 지분 2분의 1이 매각되는 사건입니다. 현재 등기상 공유자는 이재경·이재훈 씨로 각 2분의 1씩 보유하고 있으며, 낙찰자는 이재경 씨와 함께 부동산을 공유하게 됩니다. 따라서 최저가 1.048억을 일반 다세대 한 채의 가격처럼 해석하면 안 됩니다.
제공된 거래사례는 2023년 12월 전용 53.73㎡·1층의 220,000,000원 거래 한 건입니다. 대상 면적은 60.18㎡로 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 한 건뿐입니다. 단순 계산한 전체가치의 절반은 110,000,000원인데, 현재 최저가는 그 금액보다 불과 5,200,000원 낮은 수준입니다. 지분물건의 낮은 환금성, 공유물분할·사용수익 협의 비용까지 고려하면 가격 완충폭이 얇습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 318 제나동 제2층 제203호 · 보국문로17길 18-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 60.18㎡ |
| 매각대상 | 공유자 이재훈 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 이재경 2분의 1 · 이재훈 2분의 1 |
| 소유권 취득원인 | 2024.08.21 상속 · 2025.01.23 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 104,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권액 | 24,212,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 지분 자체가 핵심 위험
현재 사건은 이재훈 씨 지분에 대한 강제경매입니다. 2025.02.06 동양자산관리대부의 선행 강제경매는 2025.12.02 취하되어 2025.12.24 말소됐고, 2025.05.19 진영자산관리대부유한회사가 신청한 본 사건과 2025.09.01 롯데손해보험의 추가 강제경매가 기록돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 채권액이 많더라도, 채권자의 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
점유자 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송옥희 | 나동 203호 | 2023.07.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
송옥희 씨의 전입일은 2023.07.12로, 1991년 권리 산출일은 물론 현재 존속 근저당인 2011.11.29보다도 늦습니다. 따라서 전입 순서상 대항력은 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성과 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 보완해야 합니다.
② 가격 비교 — ‘전체 시세의 47.6%’만 보면 안 된다
제공된 홍우빌리지나동 거래사례는 한 건입니다. 2023년 12월 전용 53.73㎡, 1층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 대상은 60.18㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래시점과 층도 다르기 때문에 정밀 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 제공된 최신 거래 | 53.73㎡ | 1층 | 220,000,000원 | 전체 호수 거래 |
| 전체 거래가 1/2 단순 환산 | — | — | 110,000,000원 | 지분가치 참고치 |
| 본건 감정가 | 60.18㎡ | 2층 | 131,000,000원 | 1/2 지분 감정 |
| 현재 실질취득 | 60.18㎡ | 2층 | 104,800,000원 | 단순 반값의 95.3% |
최저가 104,800,000원은 전체 거래가 220,000,000원의 47.6%입니다. 그러나 매각대상이 정확히 2분의 1 지분이므로, 단순 절반값 110,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 가격은 그 기준의 95.3%로, 지분물건에 기대되는 충분한 할인폭이 아닙니다. 감정가 131,000,000원은 단순 절반값보다 21,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,200원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 정릉신용협동조합 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 정릉신용협동조합 근저당 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 4. 이필호 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 이종용 가압류 | 33,995,000원 | 23,532,800원 |
| 6. 이종용 경매개시결정 | 24,212,109원 | 0원 |
| 7. 국민은행 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 8. 현대캐피탈 가압류 | 23,984,782원 | 0원 |
| 9. 현대캐피탈 가압류 | 6,384,936원 | 0원 |
| 10. 동양자산관리대부 경매개시결정 | 24,212,109원 | 0원 |
| 11. 대한채권관리대부 가압류 | 7,294,237원 | 0원 |
| 12. 진영자산관리대부 경매개시결정 | 24,212,109원 | 0원 |
| 13. 롯데손해보험 경매개시결정 | 24,212,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오상 채권 총액 343,507,391원 중 102,532,800원이 배당되고, 240,974,591원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당 항목 중 한국주택은행, 정릉신용협동조합, 이필호 및 과거 가압류에는 후속 말소기록이 함께 존재하므로 실제 배당대상과 순위는 원문 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·거래 자료 기준)
- 규모·노후도. 홍우빌리지나동은 14세대, 1991.01.30 준공된 소규모 다세대입니다.
- 토지. 대지 461㎡, 평지·사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,695,000원입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함·접함, 가축사육제한구역·대공방어협조구역 포함, 건축허가·착공제한지역 접함으로 표시됩니다.
- 거래 표본. 제공된 실거래는 2023.12 한 건뿐이며 대상 면적과 일치하지 않아 환금성 및 시세 판단의 신뢰도가 낮습니다.
- 경매 통계. 단지 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 입찰 대상은 203호 전체가 아닌 이재훈 지분 2분의 1입니다. 감정평가서의 지분 산정방식과 대지권 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 이재경 씨의 우선매수 신고 가능성을 반영해 낙찰 확정성 및 자금 운용계획을 세워야 합니다.
- 공유관계 해결비용. 낙찰 후 단독 사용이 보장되지 않습니다. 협의매수, 지분매각 또는 공유물분할 절차의 비용·기간을 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 송옥희 씨의 사용관계·보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 인수액과 별개로 실제 인도 및 사용 협의가 필요할 수 있습니다.
- 말소기준 재검증. 1991년 근저당의 말소기록과 2011년 국민은행 근저당의 존속 여부를 등기부 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 제공 배당표에는 후속 말소기록이 있는 과거 권리가 포함돼 있으므로 채권신고서·배당요구 및 등기 현황을 기준으로 재산정해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 현재 최저가는 전체 거래가 1/2 단순 환산액의 95.3%입니다. 지분 할인과 분할·처분비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 표시가 있으므로 지분 취득 시 허가 대상 여부와 이용의무를 관계기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값이 아니라 반쪽 소유권”
최저가가 전체 거래가의 47.6%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 다세대 한 채를 1.048억에 사는 경매가 아니라, 2분의 1 지분을 1.048억에 사는 경매입니다. 제공된 전체 거래가를 단순히 절반으로 환산하면 1.10억이고, 현재 실질취득가는 그 금액의 95.3%입니다. 점유자의 대항력 인수는 없지만 공유자의 우선매수권, 공동사용, 공유물분할과 낮은 환금성이 남습니다.
권리 인수는 비교적 단순하지만 투자 구조는 단순하지 않습니다. 충분한 지분 할인 없이 일반 시세의 절반에 근접한 가격을 지급하면, 낙찰 후 발생하는 협의·소송·처분 비용을 흡수할 여지가 작습니다. 이 물건의 판단 기준은 “전체 시세보다 얼마나 싸냐”가 아니라 “지분 리스크를 감당하고도 남을 만큼 할인됐느냐”입니다.