의정부지방법원 2026타경60200. 고양시 덕양구 내유동 더파크 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 황영철이며 2021년 거래가 177,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 보이는 근저당이나 가압류 자체가 아니라, 말소기준보다 앞서 전입·점유한 임차인 손태호의 대항력 있는 보증금입니다.
2018년 설정된 국민은행 근저당권 121,000,000원은 2021.01.28 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2023.04.12 접수된 서민금융진흥원 가압류입니다. 손태호는 그보다 앞선 2021.02.06 점유를 시작하고 2021.02.08 주민등록과 확정일자를 갖췄으므로, 보증금 미배당분은 원칙상 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-43 더파크 2층 202호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 황영철 (2021.02.09 소유권이전, 거래가 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급기관 | 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 차단한다
2018년 국민은행 근저당은 2021년에 말소됐으므로 낙찰자가 인수하는 담보권이 아닙니다. 현재 권리의 기준점은 2023.04.12 서민금융진흥원 가압류이며, 이후의 한국씨티은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 손태호의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021.02.08로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.01.29 접수됐지만, 대항력의 핵심이 되는 전입과 점유가 이미 말소기준 전에 갖춰져 있어 보증금 미배당분은 원칙상 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손태호 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 177,000,000원 | 점유 2021.02.06 전입·확정 2021.02.08 배당요구 2024.01.29 | 대항력 있음 우선변제 승계 중복 없음 확약 적용 |
* 확약 적용 전 계산상 인수액은 70,128,800원입니다. 확약은 손태호 임차보증금에 적용되는 것으로 분석되며, 입찰 전 확약서 원본의 사건번호·포기 범위·임차권등기 말소 동의 내용을 직접 대조해야 합니다. 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 최저매각가는 109,200,000원으로 감정가 156,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 근거가 없어, 이 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 기준일 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 등기상 거래 | 2017.03.28 | 185,000,000원 | 전인자 취득 거래가 |
| 등기상 거래 | 2021.02.07 | 177,000,000원 | 황영철 취득 거래가 |
| 감정가 | 경매 감정 | 156,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 2026.07.14 | 109,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 손태호 보증금 | 177,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 121,000,000원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 9,209,437원 | 0원 |
| 4. 한국씨티은행 가압류 | 7,704,852원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 우선배당에 사용됩니다. 계산상 미배당 보증금 70,128,800원이 발생하지만, 확약 적용 시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장과 직선거리 500미터 이내 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 폭 8미터 및 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거zone·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 주택용 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계와 현재 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.21 제출 문서의 사건번호, 대상 임차인, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 처리 시점을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 계산상 임차인 우선배당은 106,871,200원, 잔존액은 70,128,800원입니다. 당해세 등 선순위 항목이 추가되면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이나 퇴거 완료를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라, 인근 동일 유형의 최신 거래와 매물 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건물 관리 상태. 다세대주택의 누수·균열·공용부 관리 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 줄었지만, 가격 판단은 별개다”
이 사건은 보증금 177,000,000원의 대항력 임차인이 존재해, 확약이 없다면 현재 회차에서 70,128,800원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 단순한 유찰 할인만으로는 실질 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 손태호 임차보증금에 적용되므로, 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 현재 최저가 109,200,000원으로 분석됩니다. 권리의 승부처는 확약서 원본 확인이고, 가격의 승부처는 별도의 최신 시세 검증입니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 판단 보류. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
