대항력 보증금 168,000,000원, 확약으로 매수인 인수는 실질 0원* — 관산동 청원스타빌 301호

의정부지방법원 2026타경60231. 고양시 덕양구 관산동 청원스타빌 비동 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자 김현빈은 2021.02.05. 거래가 168,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 국민건강보험공단 압류, 대구광역시서구 압류, 이나영 가압류가 차례로 등기됐습니다. 선언된 말소기준권리는 2021.04.20. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

핵심은 임차권입니다. 임차인 안성현은 2020.08.19. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2020.09.10. 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 있음으로 분석됩니다. 최저가 111,300,000원에서 집행비용 2,358,200원을 먼저 공제하면 임차보증금에는 108,941,800원이 배당되고, 잔존액 59,058,200원이 남는 계산입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 그대로 적용되면 잔존액은 실질 0원*으로 처리되고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 일반적인 대항력 인수형 구조에서도 벗어납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 쟁점은 임차권

등기부에는 과거 우리은행 근저당권, 이푸른새마을금고 근저당권, 나영주 전세권, 통조림가공수산업협동조합 근저당권이 나타나지만, 각각 뒤이은 말소등기가 확인됩니다. 을구 1번·2번은 2012.07.13., 을구 3번은 2013.02.01., 을구 7번은 2013.08.28., 을구 10번은 2014.01.28., 을구 11번은 2016.05.12. 말소됐습니다. 을구 6번 역시 소유권 말소로 인해 2013.09.10. 말소됐으므로 이들 과거 채권최고액을 현재 매수인이 인수하는 것으로 합산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

안성현은 2020.09.10. 전입·점유해 2021.04.20. 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2020.08.19. 확정일자와 2022.11.21. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 항목은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 111,300,000원으로 감정가 159,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 물건이나 인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

이 사건에서는 최저가 자체보다 대항력 임차보증금의 인수 여부가 먼저입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 확약이 유효하면 매수인 인수는 0원으로 정리돼 실질취득이 최저가 111,300,000원으로 내려오지만, 그 금액이 시장가격 대비 유리한지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

과거 설정된 을구 1·2·3·6·7·10·11번 권리는 뒤이은 말소등기가 확인돼 현재 매수인 인수권리로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호입니다.
• 주위환경. 내유초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사지 안에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역과 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기타 임대관례는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서에서 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·효력을 직접 확인하세요.
• 임차권 명의. 임차권자 안성현의 성명이 안성헌으로 경정된 기록이 있으므로, 확약서와 임차권등기의 명의가 정확히 연결되는지 대조하세요.
• 과거 말소권리. 을구 1·2·3·6·7·10·11번의 말소사항이 최신 등기부에서도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도, 이사 완료 여부와 명도 일정을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 관산동·청원스타빌 및 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 세금 및 공과금 내역을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 확약이 성립하면 인수 0원, 승부처는 원본 확인과 가격

이 물건은 표면상 보증금 168,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 111,300,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 59,058,200원이 매수인에게 남을 수 있고, 추가 유찰 시 룰상 인수액은 더 커집니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서가 유효하게 적용되면 잔존 보증금반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 과거 근저당권과 전세권 역시 말소기록이 있어 현재 인수권리로 합산할 대상이 아닙니다.

따라서 권리분석의 결론은 “확약 원본 확인을 전제로 인수 0원”입니다. 다만 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 최근 실거래가 없는 만큼 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 이 사건의 최종 판단입니다.

* 확약서가 유효하게 적용되고, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 그대로 효력을 갖는다는 전제입니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수액은 59,058,200원입니다.