서울북부지방법원 2025타경12597. 도봉구 쌍문동 라온채 2층 201호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이양미이며 2021.06.11 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌고, 임차인으로 조사된 김연슬의 전입일 역시 2021.06.11입니다.
등기상 현재 말소기준은 2024.10.10 김미현 가압류 100,000,000원입니다. 과거 수협은행 근저당권 1,800,000,000원은 2021.05.21 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 이후 2025.05.21 김연슬의 강제경매개시결정이 들어왔고, 신청채권 청구액은 221,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 우이천로38다길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이양미 · 2021.06.11 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 117,248,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권 청구액 | 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택 | 2021.06.11 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기만 보면 2024.10.10 가압류가 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 권리보다 임차인 선순위 가능성을 먼저 봐야 합니다. 김연슬의 전입일은 2021.06.11로 말소기준보다 약 3년 이상 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연슬 201호 · 배당요구 2025.07.07 | 2021.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
김연슬은 2025.07.07 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 순위와 범위를 확정할 수 없습니다. 또한 임차인 김연슬과 강제경매 신청채권자 김연슬이 동일한 이름으로 기재되어 있어, 임대차의 실체와 채권 관계를 원문 서류로 대조하는 것이 특히 중요합니다. 제공된 조사에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 117,248,000원으로 감정가 229,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 117,248,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 곧 총취득비용이 아닐 수 있습니다. 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액 = 낙찰가 + 미배당 승계액이 되므로, 최저가가 내려간 사실만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 117,248,000원 | 114,806,528원 | 206,193,472원 | 14,806,528원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 93,798,400원 | 91,710,029원 | 229,289,971원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 75,038,720원 | 73,288,023원 | 247,711,977원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 117,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,441,472원 |
| 1. 가압류 · 김미현 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 김연슬 | 221,000,000원 | 14,806,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 117,248,000원 가정의 배당 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 임차인의 실제 승계 위험까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 쌍문초등학교 북측 인근으로 근린생활시설·다세대·아파트 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남서측으로 약 4.5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 화재발신기, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 라온채는 16세대이고 준공일은 2021.01.29입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%로 가격만큼 매수층과 권리확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김연슬의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2021.06.11로 선순위지만 현재 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구와 승계액 구분. 배당요구가 2025.07.07 접수됐더라도 실제 배당액과 미배당 보증금 승계 여부는 보증금·우선순위 확인 후 계산해야 합니다.
- 신청채권 221,000,000원과 임차보증금 혼동 금지. 두 금액을 동일하다고 볼 근거는 없으며 임차보증금은 미상입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김연슬과 경매신청채권자 김연슬이 동일 이름으로 기재돼 있으므로 채권 발생 원인과 임대차 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.11 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 현재 효력 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 117,248,000원은 감정가의 51.2%지만 비교 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 117,248,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격보다 앞서는 쟁점이 있습니다. 2021.06.11 전입 김연슬이 2024.10.10 말소기준보다 선순위이고, 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능성이 있으나 확정할 수 없고, 매수인이 떠안을 금액도 현재로서는 산정할 수 없습니다.
특히 이 사건의 신청채권자도 김연슬로 기재돼 있고 청구액은 221,000,000원입니다. 그렇다고 이 금액을 임차보증금으로 볼 수는 없습니다. 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액은 미정입니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가능 임차인의 실제 보증금과 점유관계 확인입니다.
