인수는 0원이나, 선순위 공동담보가 매각대금을 전부 소진한다 — 쌍문동 라온채 201호

서울북부지방법원 2025타경12597. 도봉구 쌍문동 라온채 2층 201호로, 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층에 있고, 라온채는 2021년 1월 29일 사용승인된 16세대 규모입니다. 이 사건에서 먼저 구분해야 할 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수입니다. 선순위 수협은행 근저당이 거액이라 채권자들은 대부분 돈을 받지 못하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.

말소기준은 2021년 2월 4일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 임차인 김연슬의 전입일은 2021년 6월 11일로 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김연슬은 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 신청채권자가 같은 사람이라는 점 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 채권은 크지만 매수인 인수는 0원

2021년 2월 4일 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 공동담보목록 제2021-98호가 기재되어 있습니다. 2021년 5월 21일에는 일부포기를 원인으로 한 근저당권 말소 기록이 있으나, 현재 권리분석과 배당계산에서는 2021년 2월 4일 수협은행 근저당이 말소기준으로 반영되어 있습니다. 입찰 전 공동담보목록과 근저당의 현재 잔존 범위를 등기 원본으로 대조해야 합니다.

말소기준 이후의 2024년 김미현·조은경 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 함경애가 신청한 별도 강제경매개시결정은 2026년 3월 27일 취하되어 2026년 4월 3일 말소된 기록이 있습니다. 또한 2021년 6월 11일 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 매각 이후 임대사업자 지위나 의무의 처리 여부는 관할 행정기관과 원본 서류로 별도 확인할 필요가 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격·환금성 — 20% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가 229,000,000원에서 한 차례 유찰된 183,200,000원입니다. 감정가 대비 비율은 80.0%이고, 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 183,200,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 183,200,000원 가정)

집행비용 3,364,800원을 공제한 전액이 수협은행 근저당에 배당되어 후순위 가압류, 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 2,342,000,000원 중 179,835,200원만 배당되고 2,162,164,800원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
• 주위환경. 쌍문초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택과 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남서측으로 약 4.5m 내외 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 화재발신기와 주차장 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역과 대공방어협조구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 지목 도로에 한정되어 지정되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2021년 준공의 비교적 신축 다세대이지만 16세대 소규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%로 매수층이 제한될 가능성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 수협은행 공동담보 확인. 채권최고액 1,800,000,000원과 공동담보목록 제2021-98호, 2021년 5월 21일 일부포기 말소기록을 원본 등기로 대조하세요.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김연슬의 임대차계약서, 실제 보증금 지급자료, 점유 상태와 221,000,000원 청구채권의 발생원인을 확인하세요.
• 임차조건 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 배당요구서 원본을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 행정상 의무 여부를 관할구청에 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래·매물·임대수익을 별도로 조사하세요.
• 환금성 보수 적용. 16세대 소규모, 평균 5.0회 유찰과 낙찰률 0.0%를 반영해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 계산하세요.
• 현장 확인. 이용관계가 미상인 점유자를 직접 확인하고 내부 상태, 누수, 일조, 주차 여건과 관리비 체납 여부를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”

이 물건의 가장 큰 숫자는 수협은행 근저당 채권최고액 1,800,000,000원과 총 미배당 2,162,164,800원입니다. 하지만 그 숫자가 낙찰자의 추가 부담으로 이어지는 것은 아닙니다. 임차인 김연슬은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

반대로 인수액이 없다는 사실만으로 좋은 입찰이라고 결론 내릴 수도 없습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하고, 공동담보 근저당의 일부포기 기록과 민간임대주택등기가 있으며, 실거래 비교 근거도 없습니다. 라온채 경매 통계는 평균 5.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성 부담을 드러냅니다. 권리 인수는 낮지만 사실관계 확인과 가격 검증 난도는 높은 물건입니다. 최저가 183,200,000원이 적정한지는 현장조사와 인근 실거래 확인 뒤에 판단해야 합니다.