선순위 임차권은 있지만, HUG 확약으로 실질 인수는 0원 — 쌍문동 비젼팰리스 403호

서울북부지방법원 2025타경12605. 도봉구 쌍문동 비젼팰리스 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오진우 씨는 2020년 6월 22일 매매를 원인으로 135,000,000원에 취득했고, 2020년 7월 13일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 김수빈 씨의 임차보증금 123,000,000원입니다.

김수빈 씨는 2022년 6월 11일 임대차계약을 체결하고, 2022년 6월 13일 확정일자를 받은 뒤 2022년 7월 18일 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2024년 7월 30일 마쳐졌고, 말소기준으로 계산된 2024년 8월 5일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰자는 배당으로 회수되지 않은 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026년 2월 26일, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 김수빈 씨의 임차권과 잔존보증금에 그대로 적용되면, 룰상 미배당액은 존재하더라도 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기상 소유권보존과 수협은행 신탁을 거쳐 2020년 신탁등기가 말소되고, 오진우 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2023년에는 민간임대주택등기가 추가됐으며, 김수빈 씨의 임차권등기는 2024년 7월 30일 접수됐습니다. 말소기준으로 계산된 국세 압류는 그보다 늦은 2024년 8월 5일 접수됐고, 이후 2025년 12월 4일 해제됐습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 표시되며, 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김수빈 씨의 보증금 123,000,000원만 한 번 반영합니다.

② 가격 비교 — 55.2%라는 숫자만으로는 부족하다

비젼팰리스의 확인된 실거래는 2023년 2월 1건입니다. 거래 대상은 전용 29.02㎡, 5층, 거래금액 190,000,000원입니다. 경매 대상의 비교면적은 19.87㎡로 서로 면적이 일치하지 않습니다.

수치상 현재 최저가 104,800,000원은 실거래 표본 190,000,000원의 55.2%입니다. 확약 반영 실질취득액도 104,800,000원이므로 같은 비율입니다. 그러나 이 거래는 2023년 2월의 단 1건이고 전용면적도 달라, 이를 근거로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,800,000원 가정)

임차보증금 룰상 부족분은 20,467,200원입니다. 다만 2026.02.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 비젼팰리스 4층 403호로, 도시형생활주택 중 단지형다세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 입지. 덕성여자대학교 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 약 5m, 남서측 약 2m 내외 도로와 접합니다. 토지는 평지의 부정형이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 도로에 한정됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트보다 거래 표준화가 어렵습니다. 확인된 거래도 면적이 다른 1건뿐이므로 매도가격과 매각기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 확약서가 김수빈 씨의 잔존보증금 20,467,200원과 임차권등기 전부에 적용되는지, 조건이나 예외가 없는지 원문으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 제출 주체, 말소 시점을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 현장 점유와 열쇠 인도 가능 시점을 직접 조사하세요.
• 가격 비교 보강. 29.02㎡ 거래 1건을 대상 19.87㎡의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일 또는 유사 면적의 최신 실거래와 인근 다세대 매물을 추가 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.05.24 등기된 민간임대주택 표시가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 관련 원본 서류를 대조하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납은 실제 배당과 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
• 최신 등기 대조. 2025.12.04 국세 압류 해제와 경매개시결정, 임차권등기의 현재 상태를 입찰 직전 최신 등기사항증명서로 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 증명이 부족하다”

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 123,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 부담이 큰 사건입니다. 현재 최저가에서 임차인이 배당받지 못하는 금액은 20,467,200원이고, 확약이 없다면 낙찰가를 더한 형식상 총부담은 125,267,200원입니다.

하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 그 적용이 확인되면 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 104,800,000원으로 정리됩니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 확인된 실거래는 2023년 2월의 190,000,000원 거래 1건뿐이고, 거래 면적 29.02㎡는 대상 19.87㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 권리 위험은 확약 확인을 전제로 완화되지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 비교 후 결정입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 2026.02.26 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 김수빈 임차권 관련 미배당 보증금 전액에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 20,467,200원입니다.