대항력 보증금이 최저가를 넘는다 — HUG 확약이 승부처인 덕이힐타운 302호

의정부지방법원 2026타경60259. 고양시 일산서구 덕이동 덕이힐타운 201동 3층 302호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물에 위치하며 비교 대상 면적은 50.505㎡입니다. 현재 소유자 전은석은 2022.08.22. 거래가액 212,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당 실행형 경매와 달리, 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 말소기준은 2026.02.03. 강제경매개시결정이지만, 임차인 고은학의 전입·점유일은 2022.07.29., 확정일자는 2022.06.28.이고 임차권등기는 2024.08.05. 마쳐졌습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약 반영 시 0원*

핵심은 임차인의 전입·점유 시점입니다. 고은학은 2022.07.29. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022.06.28.입니다. 이후 2024.08.05. 보증금 210,000,000원 전액을 내용으로 주택임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약을 배제한 법률상 계산에서는 현재 매각대금 126,000,000원 중 집행비용 2,564,000원을 뺀 123,436,000원만 배당되고, 부족분 86,564,000원은 매수인이 인수합니다.

주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 고은학 1명이고, 배당 계산상 총 보증금·청구 기준은 210,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 최근 가격보다 낮지만 하락 추세

같은 덕이힐타운 201동·202동·203동의 유사 면적 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 172,000,000원이지만 2022.08.의 212,000,000원 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 비교가격과 최신 거래 138,000,000원을 우선해야 합니다.

HUG 확약을 정상 반영한 실질취득 126,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래 138,000,000원의 91.3%입니다. 명목상 12,000,000원 낮지만 최근 가격 추세가 과거 대비 -27.0%이고, 최근 평균을 구성하는 거래도 1건뿐입니다. 따라서 최근 시세보다 낮은 가격인 것은 맞지만, 거래가 활발한 시장에서 확보한 충분한 안전마진으로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

확약을 제외한 법률상 계산에서는 임차보증금 미배당액 86,564,000원이 매수인에게 승계됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원*은 2026.05.21. 제출된 HUG 확약을 적용한 결과입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 룰상 취득액은 약 210,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액이 0원*이므로 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다. 이 차이 때문에 확약서 확인이 가격 분석보다 먼저입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백송고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·소규모 공장·창고가 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 정류장 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 돌붙임, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샤시 이중창이며 난방·위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 토지면적은 1,594.0㎡, 공시지가는 803,200원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거ZONE)·과밀억제권역이며 가축사육제한구역에 포함·저촉됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 주거용 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 29세대의 소규모 다세대주택군이며 비교 실거래가 3건에 그칩니다. 최신 거래는 2024.06.이고 최근 가격 추세는 -27.0%로, 거래 표본과 매수층이 두껍다고 보기 어렵습니다.
• 경매 통계. 관련 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 낙찰률은 0.0%, 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일자는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 주택도시보증공사 확약서의 원본, 적용 대상, 잔존 보증금 청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 절차를 직접 대조해야 합니다.
• 확약 불성립 시나리오. 현재 회차의 룰상 인수액은 86,564,000원, 룰상 취득액은 212,564,000원입니다. 이 금액을 최악의 경우로 별도 검토해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약은 보증금 인수 문제를 다루는 것이며 현장 인도까지 자동으로 완료시키지는 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 비교가격은 138,000,000원이지만 추세가 -27.0%이고 최근 평균 표본은 1건입니다. 126,000,000원이 낮다는 이유만으로 충분한 가격 안전마진을 단정하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 29세대이고 확인된 거래가 3건이므로 재매각 기간과 매수자금 회수 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역의 적용 범위를 관할기관에 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용과 실제 배당액은 관리주체와 법원 기록을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 확약서가 먼저다

이 물건을 최저가 126,000,000원짜리 다세대주택으로만 보면 최근 비교가격 138,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 권리의 본체는 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약을 제외하면 현재 회차의 룰상 인수액은 86,564,000원이고, 실질취득은 212,564,000원으로 올라갑니다.

반면 2026.05.21.자 HUG 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행되면, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 126,000,000원​*입니다. 그 경우 최근 비교가격의 91.3%라는 가격 조건을 확보하지만, 가격 추세 -27.0%, 총 29세대, 거래 3건이라는 환금성 제약이 남습니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험, 확약 확인 후에도 가격 메리트는 제한적인 조건부 검토 물건입니다.