의정부지방법원 2026타경60358. 장항동 한솔프레미낭 2층 224호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 주식회사윤가는 2022년 6월 17일 거래가 98,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 임차인 이보연의 임대차계약과 확정일자가 있고, 전입일은 그보다 앞선 2022년 5월 6일입니다. 이후 2024년 6월 25일 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준은 2024년 10월 18일 기흥세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정되고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026년 5월 21일자 대항력 포기 확약서가 제출돼 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산구 장항동 852-1 한솔프레미낭 2층 224호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 백마로213번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층, 지상 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사윤가 (2022.06.17. 거래가 98,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 원칙과 확약의 예외
등기상 과거 전세권은 현재 인수 대상이 아닙니다. 이주현의 45,000,000원 전세권은 2007년 1월 15일, 김나나의 50,000,000원 전세권은 2007년 12월 27일, 김정웅의 전세권은 70,000,000원으로 변경된 뒤 2011년 11월 29일 각각 말소됐습니다. 따라서 이 금액들을 현재 임차보증금과 합산해서는 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.05.06 | 우선변제 있음 확정 2022.06.17 · 배당요구 | 승계 신고 아님 실제 임차인 1명 |
* 확약이 없다고 가정한 룰상 인수액은 현재 회차 30,285,200원입니다. 확약은 이보연 임차인의 잔존 보증금반환청구권에만 적용됩니다.
② 가격 비교 — 감정가의 70%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 71,400,000원으로 감정가 102,000,000원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 71,400,000원 | 30,285,200원 | 0원* | 71,400,000원* |
| 2회 유찰 시 | 49,980,000원 | 51,319,640원 | 0원* | 49,980,000원* |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 66,043,748원 | 0원* | 34,986,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매각가와 인수액의 합계가 보증금 100,000,000원과 집행비용 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소돼, 각 회차의 실질취득액이 매각가와 같아집니다. 다만 이를 곧바로 시세보다 싸다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 이보연 보증금 | 100,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 배당 부족분은 매수인에게 청구하지 않는 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마두역(3호선) 북서측 인근으로 업무시설·근린생활시설, 사법연수원, 의정부지방검찰청 고양지청, 의정부지방법원 고양지원과 일산호수공원이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 마두역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임차권등기가 존재하므로 공부상 용도와 실제 이용, 전입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물의 2층 224호이며 난방·위생·급배수, 승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·규제. 남서측 약 20m, 북서측 약 12m 도로에 접하며 중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔과 근린시설은 아파트보다 매수층과 금융조건이 제한될 수 있습니다. 저층인 2층이라는 점까지 반영해 실제 거래사례와 임대수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.21.자 확약서가 이 사건과 이보연 임차권에 정확히 적용되는지, 잔존 보증금 전액 포기와 임차권등기 말소 동의가 조건 없이 기재됐는지 확인하세요.
- 매각물건명세서. 대항력 포기 문구가 최종 명세서에 유지되는지, 변경·정정 공고가 없는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있어 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태와 임차권은 오피스텔·주거 형태입니다. 건축물대장상 용도와 대출·취득세·부가가치세 적용을 확인하세요.
- 명도·말소 절차. 확약에 따른 임차권등기 말소 필요서류, 제출 주체와 처리 시점을 주택도시보증공사 및 법원 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 한솔프레미낭 동일·유사 호실의 최근 매매가와 임대료, 공실·관리비를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
서류상 기본 구조만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 71,400,000원을 웃도는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 30,285,200원을 인수하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커집니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 70%지만 현재 시세를 검증할 최근 거래 비교값은 없고, 용도도 근린시설·오피스텔이어서 아파트식 환금성을 전제할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.