의정부지방법원 2026타경60383. 파주시 금촌동 후곡마을주공아파트 606동 1층 103호입니다. 이 사건의 권리분석은 “대항력 임차인이 있느냐”에서 끝나지 않습니다. 박진배의 임대차계약은 2022.04.02., 확정일자는 2022.04.12., 전입·점유개시는 2022.07.08.이고, 현재 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류는 2024.07.24.입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며 대항력은 분명히 존재합니다.
보증금은 260,000,000원으로 현재 최저매각가 171,500,000원보다 큽니다. 통상 구조라면 배당으로 168,299,000원을 받고도 91,701,000원이 남아 매수인이 떠안게 됩니다. 즉 최저가가 더 내려가면 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 2026.07.27. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 하는 확약서를 제출했으므로, 박진배 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1022 후곡마을주공아파트 제606동 제1층 제103호 · 도로명 경기도 파주시 새꽃로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철골경사지붕 22층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 윤성옥 · 2017.07.27. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,864,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 제거
현재 말소기준권리는 2024.07.24. 접수된 경기신용보증재단 가압류 16,666,672원입니다. 그 뒤의 2026.02.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박진배의 전입·점유개시일 2022.07.08.과 임차권등기 2024.07.15.은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 임차보증금 미배당액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진배 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.04.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
박진배는 2022.07.08. 전입·점유했고 확정일자는 2022.04.12.이며 배당요구도 했습니다. 말소기준권리보다 빠른 전입이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,201,000원을 제외한 168,299,000원이 보증금에 배당되고, 91,701,000원이 남습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰 70%, 실질취득은 171,500,000원
현재 최저매각가는 감정가 245,000,000원의 70%인 171,500,000원입니다. 다만 이 비율 자체를 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 유찰률보다 대항력 임차인 인수 여부이고, 확약이 유효하게 반영되는 현재 구조에서는 실질취득액이 171,500,000원으로 정리됩니다. 시세 대비 가격 우열은 단정하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 171,500,000원 | 91,701,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 137,200,000원 | 125,520,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 109,760,000원 | 152,576,640원 | 0원 |
위 인수액은 확약을 반영하기 전 권리구조상 수치입니다. 박진배 임차인에 대해서는 2026.07.27. 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 박진배 보증금 | 260,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,666,672원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 284,864,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박진배 보증금 미배당액은 91,701,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.27. 확약에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않는 것으로 정리되므로 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 22층 아파트 건물 내 1층 103호입니다. 사용승인은 2004.11.11.입니다.
- 입지. 금릉중학교 서측 인근으로 아파트, 공공기관, 근린생활시설, 공원이 함께 위치한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류·중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.27. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매수인에게 그대로 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있으므로 낙찰 후 실제 말소 진행에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당구조 구분. 배당표상 미배당 보증금 91,701,000원은 존재하지만, 해당 임차인에 대한 확약 때문에 실질 인수액은 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 가격 과신 금지. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다. 입찰가는 별도의 시세 확인 후 정해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 문제될 수 있는 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 기준으로만 계산해도 91,701,000원이 배당되지 않아 매수인이 떠안을 수 있고, 유찰이 더 진행되면 룰상 인수액은 오히려 증가합니다. 그래서 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.07.27. 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 박진배 임차인에 대한 실질 인수액은 0원, 확약 반영 후 실질취득은 171,500,000원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 확약서의 적용 범위와 원문 확인입니다. 권리구조는 확약으로 정리되지만, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트까지 자동으로 인정할 수는 없습니다.
