의정부지방법원 2026타경60383. 파주시 금촌동 후곡마을주공아파트 606동 1층 103호입니다. 현 소유자 윤성옥은 2017년 7월 27일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 종전 경매개시결정과 가압류, 하나은행 근저당은 당시 매각으로 말소됐고, 2017년 설정된 춘향골농업협동조합 근저당도 2020년 7월 17일 해지됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 이후 발생한 박진배의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 2일, 확정일자는 2022년 4월 12일, 전입신고와 점유개시는 2022년 7월 8일입니다. 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류의 접수일 2024년 7월 24일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액은 낙찰자가 부담합니다.
현재 최저매각가 171,500,000원에서 집행비용 3,201,000원을 제외한 168,299,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 91,701,000원이 남습니다. 따라서 숫자상 낙찰가는 1.715억이지만, 실제 부담은 171,500,000원 + 91,701,000원 = 263,201,000원입니다. 동일 단지 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없으며, 감정가와 비교해도 실질취득이 더 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1022 후곡마을주공아파트 제606동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 22층 아파트 중 1층 · 사용승인 2004.11.11 |
| 소유자 | 윤성옥 (2017.07.27. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,864,088원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024년 7월 24일 접수된 경기신용보증재단 가압류 16,666,672원입니다. 박진배의 전입신고와 점유개시는 2022년 7월 8일로 말소기준보다 약 2년 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 경매로 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하지만, 박진배의 보증금 중 미배당 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진배 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.04.12 | 2024.07.15 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 가격 구조 — 유찰이 할인으로 연결되지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 매수인이 인수할 금액은 커집니다. 결과적으로 실질취득은 보증금 수준에 집행비용이 더해진 금액으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 171,500,000원 | 91,701,000원 | 263,201,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 120,049,999원 | 142,430,701원 | 262,480,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 84,034,999원 | 177,877,631원 | 261,912,630원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매각가는 171,500,000원에서 84,034,999원으로 내려가지만, 실질취득은 263,201,000원에서 261,912,630원으로 소폭만 변합니다. 감정가 245,000,000원보다도 계속 높은 수준입니다. 따라서 2회·3회 유찰된 숫자만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 박진배 보증금 | 260,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 16,666,672원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 284,864,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당됩니다. 박진배의 미배당 보증금 91,701,000원은 매수인 인수액이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철골경사지붕 22층 건물의 1층 103호입니다. 사용승인일은 2004.11.11이고 승강기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 금릉중학교 서측 인근으로 아파트, 공공기관, 근린생활시설, 공원 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 단지 내 도로가 서측 외곽 공도와 연결되고, 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 다만 1층이라는 개별 조건과 내부 상태는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 동일 단지 실거래 비교자료가 없어 구체적인 거래가격과 매도 소요기간은 판단하기 어렵습니다. 현장 중개업소를 통해 1층 거래사례와 현재 매물을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 171,500,000원이 아니라 인수액을 포함한 263,201,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 262,480,700원, 3회 유찰 시 261,912,630원으로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권자 또는 제3자의 점유 여부, 내부 확인 가능 여부, 열쇠 인도 및 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 최종 배당액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용이 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라지므로 입찰 직전에 다시 계산해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가가 아니라 같은 단지의 1층·유사 상태 매매사례와 현재 매도호가를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리사무소와 관계기관을 통해 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 확인. 기재된 허가구역의 대상에 해당하는 입찰자는 입찰 전 허가 요건과 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “2.63억 실질취득”
이 물건의 판단 기준은 최저매각가 171,500,000원이 아닙니다. 박진배는 말소기준보다 앞선 전입과 점유, 확정일자, 배당요구를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 보증금 91,701,000원이 낙찰자에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 263,201,000원으로 감정가 245,000,000원을 웃돕니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀌기 때문에 실질취득은 2회 유찰 시 262,480,700원, 3회 유찰 시 261,912,630원에 머뭅니다. 실거래 비교자료도 없어 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 이 사건은 유찰을 기다려 가격을 낮추는 전략이 통하지 않는 대항력 인수형입니다. 권리와 가격을 합치면, 현재 조건에서는 입찰 보류가 우선입니다.