대항력 임차인의 룰상 인수액 12,073,600원 — 확약 적용 시 실질 인수는 0원*

서울북부지방법원 2025타경12621. 수유동 로민하우스 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 강두원이며, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 270,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기상 말소기준은 2020.03.06 이재종의 근저당권 200,000,000원입니다. 이후의 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서이지만, 임차인 안태곤은 근저당권 설정 전인 2020.02.10 전입과 점유를 갖춰 등기 순위만으로는 지워지지 않는 대항력을 보유합니다.

따라서 원칙적인 권리분석은 단순한 “후순위 임차권 소멸”로 끝나지 않습니다. 안태곤의 임차보증금은 270,000,000원이고, 현 회차 매각대금에서 집행비용을 제외한 예상배당은 257,926,400원입니다. 부족한 12,073,600원은 대항력 때문에 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나므로, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입과 후순위 임차권등기

소유권은 2020.02.27 강두원에게 이전됐고, 말소기준 근저당은 그 뒤인 2020.03.06 설정됐습니다. 그런데 임차인 안태곤의 확정일자는 2020.02.06, 전입·점유개시는 2020.02.10으로 모두 근저당보다 빠릅니다. 2024.03.05 임차권등기가 근저당보다 늦게 등기됐더라도, 대항력의 기준은 임차권등기일이 아니라 선행한 전입과 점유입니다.

2020.05.13 이재종이 신청한 임의경매는 2021.04.27 말소됐고, 현재 사건은 2025.05.23 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 국민건강보험공단 압류와 강북구 압류, 이재종 근저당 및 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차보증금의 미배당분은 별도 확약이 없다면 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사가 2026.02.25 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 취지의 확약서를 제출한 것을 전제로 한 판단입니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현 회차 룰상 인수액은 12,073,600원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 262,400,000원으로 감정가 328,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 “감정가보다 20% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가만 비교하는 방식은 권리비용을 누락하게 됩니다.

확약 미적용 상태에서는 유찰이 거듭될수록 낙찰가격은 내려가지만 미배당 보증금 인수액은 커집니다. 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 옮겨가므로 실질 취득비용이 보증금 수준에 수렴합니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행되면, 실질 취득비용은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)

현 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 보증금 부족분은 12,073,600원입니다. 확약 미적용 시 이 부족분이 매수인 인수액이며, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한신대학교 동측 인근이며, 주변은 저층 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 우이신설 경전철 화계역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕이며 외벽은 석재타일 붙임, 창호는 P.V.C 샷시입니다.
• 설비. 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 주거용 부지이며 북측 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰을 토대로 평가됐으므로 현황 재확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.02.25 제출된 확약서의 사건번호, 목적물, 안태곤 임차보증금 270,000,000원과 적용범위를 직접 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 배당 부족 후 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 필요한 서류를 제공하는 시점과 절차를 확인하세요.
• 대항력 포기의 무조건성. 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 반환청구권을 행사하지 않는다는 문구가 조건 없이 적용되는지 확인하세요.
• 점유 현황. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유자는 별도로 확인해야 하며, 현장 방문과 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 수유동 인근 다세대의 최근 거래와 내부상태를 비교하세요.
• 내부 상태. 폐문 상태로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 누수·결로·수선비와 실제 구조 차이를 점검하세요.
• 체납 확인. 공용부분 관리비와 조세·공과금의 체납 여부를 관리주체 및 관련 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인할 사건

이 물건은 겉으로 보면 감정가 328,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 262,400,000원으로 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 본질은 20% 할인에 있지 않습니다. 임차인 안태곤의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 빨라, 현 회차 배당 가정상 12,073,600원의 인수 위험이 원칙적으로 존재합니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가가 내려가는 대신 룰상 인수액은 63,818,880원, 105,215,104원으로 커집니다.

그 구조를 바꾸는 것이 2026.02.25 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존채권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 확약이 목적물과 임차보증금에 정확히 적용되고 말소까지 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 문구나 적용범위가 불명확하면 선순위 대항력 임차보증금 문제가 그대로 살아납니다.

권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 최근 실거래 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 확약서 한 장이 실제로 12,073,600원의 인수 위험을 완전히 제거하는지 확인하는 데 있습니다.