인수는 0원이지만, 현재 최저가는 최신 거래의 112% — 정릉 엘렌시아 201호

서울북부지방법원 2025타경12629. 성북구 정릉동 엘렌시아 2층 201호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.06.24. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보목록 제2020-772호가 연결돼 있습니다. 이후 2022.02.10. 정원진이 거래가액 299,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다.

임차권자 박정현은 2022.02.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.14.입니다. 그러나 주택임대차보호법상 대항력의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.12.03. 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌지만 이 임차권도 말소기준권리 이후의 권리여서 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 실질 0원*

등기부와 매각물건명세서상 실제 임차인은 박정현 1명입니다. 별도의 보증기관 명의 임차인 중복 신고는 없습니다. 임차보증금은 299,000,000원이고 제2층 제201호 전부를 주거용으로 임차했습니다. 배당요구는 접수됐지만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.

* 확약은 박정현 임차권에 한해 적용됩니다. 이 사건에는 확약 밖 별도 임차인이 확인되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

엘렌시아는 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 29.91㎡~29.97㎡ 거래 12건의 전체 평균은 296,416,666원이어서 현재 최저가가 전체 평균의 86.9%로 보일 수 있습니다. 그러나 과거 345,000,000원~362,000,000원의 고가 거래가 평균을 끌어올리고 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026.07. 전용 29.94㎡ 4층의 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 230,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 24.0% 낮아진 추세입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 257,600,000원은 최근 시세의 112.0%이므로, 1회 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)

수협은행 근저당권은 공동담보 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 공동담보물의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원*입니다.

④ 회차별 배당·인수 구조

낙찰가가 내려가면 수협은행과 주택도시보증공사의 미배당액은 늘지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 박정현 임차권은 대항력이 없고 확약까지 제출돼 있어 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·구조. 2021.06.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 다세대주택입니다. 방2·거실/주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 숭덕초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 무난합니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 도시가스보일러 개별난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 도로 저촉, 절대보호구역·상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지 조건. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 396.0㎡, 공시지가는 4,193,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 4.4회와 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.13. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 취지가 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 퇴거했는지, 현재 누가 사용 중인지 현황조사와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 296,416,666원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 230,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -24.0%이므로 과거 345,000,000원~362,000,000원 거래를 현재 시세로 적용하면 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 수협은행 근저당권은 공동담보목록 제2020-772호와 연결돼 있어 다른 공동담보물의 배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 행정상 등록 상태를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 소규모 건물 관리 상태. 공용부분 관리비 체납, 승강기·소방설비 유지 상태, 누수와 수선 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 도로 저촉과 교육환경 보호구역 등 토지이용계획의 구체적인 영향은 토지이용계획확인서 원본으로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 실거래 신고 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 정리되지 않았다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 박정현의 전입일은 말소기준 수협은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약까지 제출했습니다. 따라서 매수인이 보증금 부족분을 떠안는 구조가 아니며 인수는 실질 0원*입니다.

문제는 가격입니다. 감정가 322,000,000원에서 1회 유찰돼 257,600,000원까지 내려왔지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 230,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 시세의 112.0%이고, 가격 추세도 -24.0% 하락했습니다. 전체 평균 대비 86.9%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 과거 고가 거래에 끌려갈 수 있습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 경계. 최근 시세와 소규모 다세대의 환금성을 함께 반영한 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.