서울북부지방법원 2025타경12637. 전농2동 주민센터 남서측 인근에 위치한 전농동하우스토리 6층 604호, 전용 83.251㎡ 오피스텔입니다. 소유자 민우영은 2022.03.18. 거래가 380,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 설정됐던 국민은행 근저당권은 2021.08.13. 말소됐고, 씽씽대부 근저당권도 2022.10.20. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 이미 말소된 근저당이 아니라, 같은 날 전입·점유를 시작한 박지원의 임차권입니다.
박지원은 2022.10.06. 확정일자를 받고 2022.10.20. 전입신고와 점유를 시작했으며, 2025.04.16. 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 박지원의 미배당 보증금은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 32-4 전농동하우스토리 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 사가정로 122 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 83.251㎡ · 지하3층·지상20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 민우영 (2022.03.18. 거래가 380,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 336,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지원 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차권 인수가 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박지원 제6층 제604호 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.10.20. | 배당요구 有 확정일자 2022.10.06. 배당요구 2025.06.20. | 승계 아님 보증기관 중복신고 없음 |
박지원은 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 400,000,000원을 다른 보증기관 채권과 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 박지원은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약서·보증금 송금내역·점유자료와 경매신청 채권의 근거를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세가 중요
전농동하우스토리의 확인된 실거래 6건입니다. 전체 평균은 637,166,666원이지만, 2021~2022년의 840,000,000원·850,000,000원 거래와 2025.05. 723,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 559,000,000원이지만 표본이 2건에 불과하고, 최신 거래는 2025.10. 395,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 83.25㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 84.13㎡ | 9 | 723,000,000원 |
| 2024.01 | 83.12㎡ | 19 | 635,000,000원 |
| 2022.05 | 84.13㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2022.02 | 83.25㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 83.8㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 559,000,000원 |
현재 최저가 336,800,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%지만, 이 비율만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득은 약 400,000,000원으로, 최신 거래가 395,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -17.3% 하락 추세입니다. 따라서 본건은 “최저가가 시세보다 낮다”가 아니라 “실질취득가가 최신 거래와 같거나 높은 하락장 물건”으로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,515,200원 |
| 1. 임차보증금 · 박지원 | 400,000,000원 | 331,284,800원 |
| 미배당 · 매수인 인수 추정 | - | 68,715,200원 |
| 가압류·압류 등 후순위 권리 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차권 인수 문구와 전입·점유 순서를 반영한 권리분석 기준 추정입니다. 실제 배당액과 인수액은 집행비용, 조세채권, 배당이의 및 법원의 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 아파트가 아니며, 공동주택·업무시설·교육연구시설·제1종근린생활시설이 함께 있는 지하3층·지상20층 건물입니다.
- 입지. 전농2동 주민센터 남서측 인근 노선상가지대로, 주변에 근린생활시설·업무시설이 있고 건물 내 은행·음식점·헤어숍·병원·학원 등이 소재합니다.
- 교육·공원. 인근 및 근거리에 전동초·전농초·전일중·해성여고·시립대·답십리공원·배봉산근린공원이 있습니다.
- 교통. 사가정로와 전농로변에 버스정류장이 위치하며, 북서측 광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 2007.12.28. 사용승인된 60실 규모로 확인된 거래는 6건이며, 거래가격이 380,000,000원부터 850,000,000원까지 크게 벌어져 개별 호수의 실제 이용상태와 거래조건 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수 문구 재확인. 2025.04.16. 제1730211호 주택임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 박지원은 임차인이자 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 400,000,000원 송금내역, 주민등록, 점유자료와 경매신청 채권의 근거를 상호 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 입찰가 계산. 현재 회차 인수 추정액은 68,715,200원이며, 실질취득은 약 400,000,000원입니다. 유찰 시에도 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 최신 거래 우선. 전체 실거래 평균 637,166,666원보다 최신 거래 395,000,000원과 최근 추세 -17.3%를 우선해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 현황상 임차관계가 미상으로 기재된 부분이 있으므로 내부 이용상태, 전입세대, 사업자등록, 관리사무소 점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 국민건강보험공단과 동대문구 압류가 있으므로 당해세·법정기일을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 약 4억짜리 구조”
이 물건의 표면은 감정가 421,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 336,800,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 결론은 최저가가 아닙니다. 보증금 400,000,000원의 박지원이 대항력을 갖고 있고, 명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차에선 68,715,200원의 인수가 추정되며 비용을 포함한 계산상 부담은 405,515,200원입니다.
최신 실거래는 395,000,000원이고 최근 거래 추세는 -17.3%입니다. 최근 12개월 평균 559,000,000원이나 전체 평균 637,166,666원만 근거로 가격 메리트를 부여하기에는 표본 편차가 지나치게 큽니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최신 시세 이상이고, 임차인과 신청채권자가 같은 관계 검증 이슈도 남아 있습니다. 권리 확인 없이 가격만 보고 접근할 물건이 아니며, 임차보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한 현재 회차의 결론은 보수적 접근입니다.
