서울북부지방법원 2025타경12637. 전농동하우스토리 6층 604호의 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 421,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 215,552,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이라 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차권자 박지원은 2022.10.20 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.06입니다. 말소기준권리는 2023.12.29 롯데카드 가압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 배당요구도 2025.06.20에 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 보증금 400,000,000원이 매각대금에서 전부 회수되지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 32-4 전농동하우스토리 6층 604호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제6층 제604호 |
| 소유자 | 민우영 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 215,552,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지원 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 소유자 민우영은 2022.03.18 소유권을 취득했고 거래가액은 380,000,000원입니다. 이후 2023.12.29 롯데카드 가압류가 말소기준권리가 되었으며, 그 뒤 우리카드, 케이비캐피탈, 케이비국민카드, 서울신용보증재단, 우리은행의 가압류와 국민건강보험공단·동대문구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 시점에 대항요건을 갖춘 박지원입니다. 임차권등기는 2025.04.16에 이루어졌지만, 등기 내용에 기재된 주민등록·점유개시는 2022.10.20, 확정일자는 2022.10.06입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 제6층 제604호 전부 | 2022.10.20 | 2022.10.06 | 400,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 실질취득가 — 유찰돼도 약 4억원이 사라지지 않는다
현재 최저매각가 215,552,000원을 기준으로 집행비용 3,817,728원을 먼저 빼면, 임차인 박지원에게 예상되는 배당액은 211,734,272원입니다. 보증금 400,000,000원 중 188,265,728원이 남고, 이 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 215,552,000원 | 188,265,728원 | 403,817,728원 |
| 4회 유찰 시 | 172,441,600원 | 230,772,582원 | 403,214,182원 |
| 5회 유찰 시 | 137,953,280원 | 264,778,066원 | 402,731,346원 |
낙찰가가 내려갈수록 배당으로 회수되는 보증금이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 최저가가 2.15억 → 1.72억 → 1.38억으로 내려가도 실질취득 부담은 약 4.03억 수준으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득가입니다.
③ 시세 비교 — 최근 하락 추세와 최신 거래를 함께 봐야 한다
비교 가능한 전농동하우스토리 거래는 6건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 559,000,000원이지만, 최신 거래는 2025.10의 395,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 17.3% 하락한 것으로 집계되어 있습니다. 전체 평균 637,166,666원만 기준으로 보면 현재 최저가가 크게 싸 보이지만, 이 사건에서는 그런 비교가 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 83.25㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 84.13㎡ | 9 | 723,000,000원 |
| 2024.01 | 83.12㎡ | 19 | 635,000,000원 |
| 2022.05 | 84.13㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2022.02 | 83.25㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 83.8㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 559,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,817,728원 |
| 1. 임차인 박지원 보증금 | 400,000,000원 | 211,734,272원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 32,075,736원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 52,699,476원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 103,342,360원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,583,244원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,980,109원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 11,222,918원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 박지원 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 보증금 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 188,265,728원은 매수인 인수 예상액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전농2동 주민센터 남서측 인근의 노선상가지대로, 근린생활시설·업무시설이 위치합니다. 전동초·전농초·전일중·해성여고·시립대와 답십리공원·배봉산근린공원 등이 인근 및 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물의 제6층 제604호이며, 공부상 오피스텔입니다. 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 교통. 인근 사가정로·전농로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(전농지구)이며, 공시지가는 7,798,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 단지 규모는 60호, 준공일은 2007.12.28입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않고 최근 거래 추세는 -17.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 계산. 현재 회차 기준 215,552,000원 + 188,265,728원 = 403,817,728원입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회 유찰 시 실질취득 403,214,182원, 5회 유찰 시 402,731,346원으로 최저가 하락 폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임대차 원본 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 박지원으로 동일하게 나타나므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 559,000,000원보다 최신 거래 395,000,000원과 -17.3% 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.16억짜리 물건”이 아니라 “약 4억짜리 인수형”
이 사건의 겉모습은 감정가 421,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 215,552,000원까지 떨어진 할인 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 실제 구조는 전혀 다릅니다. 현재 회차에서 예상 인수액 188,265,728원을 더하면 실질취득은 403,817,728원이고, 추가 유찰이 되어도 약 4억원대가 유지됩니다.
최근 12개월 평균 559,000,000원만 보면 낮아 보일 수 있지만, 최신 거래는 395,000,000원이고 최근 거래 추세는 -17.3%입니다. 실질취득이 최신 거래보다 높은 만큼 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 이 사건의 승부처는 오직 하나 — 박지원의 대항력·보증금 인수 구조와 실제 임대차관계를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
