서울북부지방법원 2025타경12669. 서울 동대문구 제기동 성일빌라112동 제3층 제302호로, 감정평가상 방 3개·욕실 2개·거실·주방·발코니·현관 구조의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2001.12.17.입니다. 소유자 심귀남은 2002.01.09. 매매를 원인으로 2002.03.26. 소유권을 이전받았습니다.
최저매각가는 감정가 404,000,000원의 80%인 323,200,000원입니다. 표면적으로는 2022.08. 확인 거래 390,000,000원보다 낮지만, 비교 거래는 64.57㎡·2층 1건뿐이고 본건과 면적이 일치한다고 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 판단보다 먼저 대지권 정리 가능성, 실제 점유관계, 현존 권리의 정확한 순위를 원본 서류에서 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12669 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 제기동 1156 · 서울특별시 동대문구 왕산로23가길 13-1 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 다세대주택(방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 · 제3층 제302호 · 사용승인일 2001.12.17. |
| 소유자 | 심귀남 (2002.01.09. 매매 · 2002.03.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 323,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성일 / 160,888,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당을 분리해야 한다
등기 흐름에서 가장 중요한 점은 과거에 설정됐던 근저당과 현재 남아 있는 근저당을 구분하는 것입니다. 2002.03.26. 한빛은행 근저당 84,000,000원은 2005.03.08. 말소됐고, 2006.06.09. 국민은행 근저당 65,000,000원은 2014.02.21. 말소됐습니다. 2014.02.21. 교보생명 근저당 156,000,000원은 2016.04.04. 말소됐으며, 같은 날 설정된 교보생명 근저당 171,600,000원도 2018.08.24. 말소됐습니다.
따라서 등기 말소기록을 반영하면 현존 권리 중 가장 앞선 권리는 2018.08.23. 국민은행 근저당 77,000,000원입니다. 이후 2023.12.15. 서미림 명의로 설정된 근저당 225,000,000원은 2024.07.31. 신성일에게 이전됐고, 신성일이 2025.06.12. 임의경매를 신청했습니다. 2025.08.19. 한화생명보험 가압류 49,936,314원도 위 근저당보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 시세 비교 — 82.9%라는 숫자만으로는 부족하다
성일빌라112동은 8세대이며 사용승인일은 2001.12.17.입니다. 확인되는 거래는 2022.08. 1건으로, 전용 64.57㎡·2층이 390,000,000원에 거래됐습니다. 본건과 비교 거래의 면적 일치는 확인되지 않았으므로 동일 조건 시세로 직접 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 64.57㎡ | 2층 | 390,000,000원 |
| 확인 표본 | 면적 불일치 | 1건 | 390,000,000원 |
현재 최저가 323,200,000원은 확인 거래 390,000,000원의 82.9%입니다. 그러나 거래시점이 2022.08.이고 표본이 1건이며 면적도 일치하지 않습니다. 최근 12개월의 복수 거래나 최신 동일면적 거래가 확인되지 않는 이상, 이 비율을 근거로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,324,800원 |
| 1. 한빛은행 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 교보생명보험 근저당 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 교보생명보험 근저당 | 171,600,000원 | 12,875,200원 |
| 5. 국민은행 근저당 | 77,000,000원 | 0원 |
| 6. 서미림 근저당 | 225,000,000원 | 0원 |
| 7. 한화생명보험 가압류 | 49,936,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 828,536,314원 중 예상배당은 317,875,200원, 미배당은 510,661,114원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 제기동 성일중학교 남측 인근이며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 지하철 1호선 제기역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제3층 제302호이며, 도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 4~6m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 211.8㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다. 교육환경보호구역과 상대보호구역 관련 확인이 필요합니다.
- 환금성. 성일빌라112동은 8세대이며 확인 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본과 면적 대응이 부족해 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 핵심 특수사항 — 대지권 미정리
등기상 본건 대지권은 정리되지 않아 토지의 지분 형태로 표시돼 있습니다. 감정평가는 해당 대지권이 추후 적정하게 정리될 것을 전제로 이뤄졌습니다. 따라서 입찰 전 토지 지분의 범위, 집합건물과 토지의 일괄매각 관계, 대지권등기 가능 여부와 비용, 이해관계인의 협조 필요 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 이미 말소된 2002·2006·2014·2016 근저당을 제외하고, 현존 권리 중 2018.08.23. 국민은행 근저당이 선순위인지 등기부 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 배당 대상에 포함된 이유와 신청채권자 신성일의 예상배당이 0원으로 계산된 이유를 채권계산서와 법원 기록으로 확인하세요.
- 대지권 정리. 토지 지분과 건물 전유부분의 대응관계, 대지권등기 가능 여부, 추가 절차와 비용을 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 재검증. 2022.08. 64.57㎡·2층 거래 1건만으로는 부족합니다. 현재 동일면적·유사층의 매물과 실거래를 추가 확인하세요.
- 현장 확인. 방3·욕실2 구조, 내부 상태, 설비, 도로 접근성과 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인보다 서류 정합성이 먼저”
현재 최저가 323,200,000원은 감정가의 80%이고, 2022.08. 확인 거래 390,000,000원의 82.9%입니다. 하지만 비교 거래는 단 1건이며 면적도 일치하지 않아 현 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 면에서는 등기 말소기록을 반영할 경우 현존 선순위 근저당 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
그럼에도 대지권 미정리, 임대관계 미상, 배당표와 등기 말소기록의 충돌이 동시에 남아 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 현존 권리만으로 배당순위를 다시 세우고 대지권과 점유관계를 확정할 수 있느냐입니다. 가격은 검토 가능, 입찰은 원본 재검증 이후. 현재 단계에서는 보수적인 접근이 타당합니다.
