최저가는 1.33억인데 실질취득은 1.63억 — 수유동 재인빌 603호

서울북부지방법원 2025타경12677. 강북구 수유동 재인빌 6층 603호로, 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자는 사형택이며, 김정현이 청구금액 217,301,917원으로 강제경매를 신청했습니다. 표면상 최저가는 감정가보다 33,200,000원 낮지만, 이 사건은 낙찰대금만 봐서는 안 됩니다. 우선변제 대상 임차보증금이 매각대금을 소진하고, 미배당 잔액이 매수인 인수액으로 계산되기 때문입니다.

현재 회차에서는 매각대금 132,800,000원에서 집행비용 2,659,200원을 먼저 차감한 뒤, 임차인 오승주에게 130,140,800원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원 중 남는 29,859,200원이 매수인 인수액으로 산정돼, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 162,659,200원입니다. 따라서 최저가 132,800,000원만 보고 감정가 대비 20% 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 기록이 모두 까다롭다

임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 오승주는 2018.04.18. 전입·점유하고 2018.04.09. 확정일자를 받아 말소기준일보다 빠르며, 보증금은 160,000,000원입니다. 김정현은 보증금 180,000,000원으로 2021.02.04. 전입·확정일자를 갖췄고, 2023.07.07. 주택임차권등기를 마쳤습니다.

오승주의 2020.06.08. 주택임차권등기는 2020.07.06. 해지로 말소된 이력이 있고, 김정현은 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 관계인인지, 실제 임대차와 보증금 반환 채권이 어떤 구조인지, 가장임차인 해당 여부가 문제되지 않는지 확인이 필요합니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 총 취득부담은 약 1.62억대

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 크게 내려가고, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 1.62억원대에서 거의 움직이지 않습니다.

현재 회차 실질취득 162,659,200원은 감정가 166,000,000원보다 불과 3,340,800원 낮은 수준입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,800,000원 가정)

국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수유1동주민센터 남서측 인근으로, 주상용건물·다세대주택·교육시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 우이신설경전철 삼양역이 있으며, 차량 접근이 가능합니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 603호입니다.
• 설비. 도시가스·개별냉난방·위생설비·승강기·주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 8m·약 4m, 북측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
• 위반·제시외. 집합건축물대장 전유부에 6층 무단증축 판넬·판넬 약 10.5㎡ 위반건축물 표기가 있고, 제시외 건물이 포함됩니다.
• 옥상 구조물. 건물 옥상에 판넬조 판넬지붕 단층의 용도미상 건물 수개가 소재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 132,800,000원이 아니라 인수액을 더한 162,659,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 말소기준 재검증. 말소기준으로 표시된 2019.04.23. 압류가 2019.05.28. 해제된 이력이 있으므로 기준권리와 소멸 범위를 원본으로 다시 판단해야 합니다.
• 인수 대상자 특정. 매각물건명세서의 2023.07.07. 임차권 인수 문구와 배당표의 오승주 미배당 인수 계산이 서로 다릅니다.
• 오승주 임차권 말소 확인. 2020.06.08. 임차권등기가 2020.07.06. 해지 말소된 이후에도 대항력과 보증금 반환채권이 어떻게 유지됐는지 확인해야 합니다.
• 김정현 관계 확인. 임차인 김정현과 강제경매 신청채권자 김정현이 동일인으로 표시돼 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 체납 확인. 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있으므로 법원과 세무관서 자료를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 현장조사. 무단증축 약 10.5㎡, 제시외 건물, 옥상 구조물의 위치·용도·시정명령·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
• 명도와 점유 확인. 두 임차권자의 현재 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능성, 임차권등기 후 퇴거 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·문건접수 내역을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지지 않는 물건”

이 물건의 최저가는 132,800,000원이지만, 예상 인수액 29,859,200원을 더하면 현재 회차 실질취득은 162,659,200원입니다. 감정가 166,000,000원의 98.0%로, 1회 유찰이 만들어낸 가격 할인은 사실상 대부분 사라집니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 약 1.62억원대에 머뭅니다.

가격뿐 아니라 권리 구조도 단순하지 않습니다. 말소기준 압류는 해제 이력이 있고, 매각물건명세서가 지목한 인수 임차권자와 배당표상 부족분 귀속 임차인이 서로 다릅니다. 신청채권자와 임차인의 동일인 표시, 국세·지방세 압류, 무단증축 약 10.5㎡와 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 감정가에 가깝고, 권리·건축 리스크는 높습니다. 원문 확인 없이 최저가만 보고 접근하기 어려운 보수적 검토 대상입니다.