서울북부지방법원 2025타경12685. 도봉구 창동 주공17단지 1702동 2층 203호, 전용 36.16㎡ 아파트입니다. 감정가는 350,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 280,000,000원으로 낮아졌습니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상 인수액도 0원이므로, 낙찰가 외에 보증금을 추가로 떠안는 대항력 임차인 인수형 물건은 아닙니다.
등기 이력을 시간순으로 정리하면 과거 설정됐던 여러 근저당권은 각각 말소됐습니다. 1999년 한국주택은행 근저당은 2002.09.27 해지됐고, 2011년 국민은행 근저당과 2017년 국민은행 근저당도 2020.11.03 함께 말소됐습니다. 2020년 신한캐피탈 근저당 역시 2022.03.31 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2022.03.30 국민은행 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 38 주공아파트 제1702동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.16㎡ · 지상 15층 중 2층 |
| 소유자 | 최규성 (2011.04.27 소유권 취득 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 301,787,225원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 / 규모 | 1989.07.31 · 주공17단지 1,980세대 |
① 권리 흐름 — 2022년 국민은행 근저당 이후 소멸
임차인 없음. 보증금을 인수할 대항력 임차인이나 임차권등기는 확인되지 않았고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.03.30 설정된 국민은행 근저당권 이후의 케이비국민카드 가압류, 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.8억은 최근 평균의 84.1%
주공17단지 동일 면적 36.16㎡·36.34㎡의 2026년 6월과 7월 실거래 12건입니다. 최근 거래가는 315,000,000원~350,000,000원, 평균은 332,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.16㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 36.34㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 36.16㎡ | 1 | 333,000,000원 |
| 2026.07 | 36.34㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 36.16㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 332,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.1%입니다. 평균보다 52,750,000원 낮고, 최신 거래 350,000,000원보다 70,000,000원 낮습니다. 최근 실거래 최저액 315,000,000원과 비교해도 35,000,000원 낮아 가격 완충 구간이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 신청채권자 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 301,787,225원 | 275,280,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 33,947,647원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,201,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
과거 말소된 근저당권은 현존 배당대상에서 제외하고, 2022.03.30 국민은행 근저당과 신청채권자의 양도 관계를 기준으로 정리한 예상치입니다. 실제 배당은 채권양도·근저당권 이전서류, 당해세와 집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 녹천역 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교가 형성된 역세권 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 규모. 주공17단지는 1,980세대이며 대상 면적은 전용 36.16㎡입니다. 2026년 6월과 7월에 동일 면적 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 충분한 편입니다.
- 건물. 1989.07.31 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 15층 아파트 중 2층입니다. 급·배수 위생설비, 난방설비, 소화설비와 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호구역·교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.14이고 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.24입니다. 매각결과·변경·연기 여부를 법원 문서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 1999년 근저당은 2002년 말소됐고 이후 담보권도 순차 말소됐습니다. 현존 담보권의 시작점인 2022.03.30 국민은행 근저당과 신청채권자의 채권양도 관계를 확인하세요.
- 가등기 재확인. 2011년 소유권이전청구권가등기는 말소됐지만, 가등기 종류와 말소등기의 완결성을 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유·명도. 임차인 조사 내역은 없지만 현장 점유자를 직접 확인하고, 소유자 점유 시 인도명령과 이사 협의 일정을 반영하세요.
- 저층 현장성. 2층 호수의 채광·사생활·외부 소음·배관 상태와 내부 수리비를 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용 절차를 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호수 상태와 실제 낙찰가’가 승부처
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리상 핵심 부담이 없습니다. 과거 근저당권과 2011년 가등기는 이미 말소됐으며, 현존 담보권 기준으로는 2022년 국민은행 근저당 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 현재 최저가 280,000,000원이 최근 12개월 평균 332,750,000원의 84.1%에 해당해 숫자상 경쟁력이 있습니다. 최근 거래 최저액 315,000,000원보다도 35,000,000원 낮습니다. 다만 1989년 사용승인, 전용 36.16㎡, 2층이라는 조건을 고려하면 내부 상태와 저층 감가를 확인하지 않고 실거래 평균만 따라가는 것은 위험합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 최종 수익성은 수리비·명도비·취득비용을 더한 총투입액과 현장 상태에서 결정됩니다.