서울북부지방법원 2025타경12693. 노원구 중계동 양지대림아파트 101동 1층 105호, 전용 114.96㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박연화는 2017년 6월 29일 거래가 565,000,000원에 소유권을 취득했고, 정민영의 청구금액 831,079,451원에 따른 강제경매가 진행됐습니다.
이 사건은 표면적으로는 오래된 근저당과 다수의 담보권·압류·임차권이 얽혀 복잡해 보입니다. 그러나 등기 연혁을 순서대로 대조하면 2000년부터 2020년까지 설정된 다수 근저당은 이후 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 등기를 기준으로 보면 2020년 11월 24일 새북구새마을금고 근저당을 실질적인 말소기준권리로 보는 것이 합리적입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2023년 1월 31일 180,000,000원으로 변경됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 587 양지대림아파트 제101동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.96㎡ · 철근콘크리트조 23층 건물 내 1층 |
| 단지 | 양지마을(대림)1 · 508세대 · 1998.12.01 준공 |
| 소유자 | 박연화 (2017.06.29. 거래가 565,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 1,050,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 정민영 / 831,079,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 2000년 근저당은 이미 말소됐다
정민영의 전입·점유개시일과 확정일자는 2023년 1월 31일이고, 임차권등기는 2025년 1월 7일입니다. 농협은행 명의 신고 역시 전입일이 2023년 1월 31일입니다. 두 신고 모두 2020년 11월 24일 근저당보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 배당을 받지 못하더라도 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·배당요구 현황
| 신고 명의 | 점유부분 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.31 | 2023.01.31 | 800,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.01.07 | 없음 |
| 농협은행 | 주거 | 2023.01.31 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.08 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 1층 실거래와 같다
동일 단지·동일 전용면적 114.96㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,063,250,000원이지만, 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 1,131,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 1,185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.96㎡ | 22 | 1,185,000,000원 |
| 2026.02 | 114.96㎡ | 16 | 1,120,000,000원 |
| 2025.08 | 114.96㎡ | 12 | 1,090,000,000원 |
| 2024.08 | 114.96㎡ | 1 | 1,050,000,000원 |
| 2024.06 | 114.96㎡ | 19 | 1,060,000,000원 |
| 2024.06 | 114.96㎡ | 20 | 1,090,000,000원 |
| 2024.06 | 114.96㎡ | 12 | 1,085,000,000원 |
| 2023.08 | 114.96㎡ | 21 | 1,100,000,000원 |
| 2023.08 | 114.96㎡ | 17 | 1,000,000,000원 |
| 2023.08 | 114.96㎡ | 3 | 950,000,000원 |
| 2023.08 | 114.96㎡ | 10 | 1,029,000,000원 |
| 2023.07 | 114.96㎡ | 13 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.96㎡ | 3건 | 1,131,666,666원 |
실질취득액 1,050,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.8% 높아진 흐름이므로 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎을 상황도 아닙니다. 다만 대상 물건은 1층이고, 동일 면적의 2024년 8월 1층 거래가도 정확히 1,050,000,000원입니다. 즉 고층 중심 최근 평균과 비교하면 할인돼 보이지만, 동일 층 실거래 기준으로는 시세 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 기재 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 등기 확인 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 12,900,000원 | 추정액 |
| 한국주택은행 근저당 | 56,600,000원 | 56,600,000원 | 2001.03.03 말소 |
| 하나은행 을구 2번 | 102,000,000원 | 102,000,000원 | 2004.12.09 말소 |
| 하나은행 을구 4번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 | 2007.03.08 말소 |
| 하나은행 을구 5번 | 24,000,000원 | 24,000,000원 | 2007.03.08 말소 |
| SC제일은행 을구 8번 | 156,000,000원 | 156,000,000원 | 2017.06.01 말소 |
| SC은행 을구 9번 | 72,000,000원 | 72,000,000원 | 2017.06.01 말소 |
| 신한은행 을구 11번 | 216,000,000원 | 216,000,000원 | 2020.04.01 말소 |
| SBI저축은행 을구 12번 | 240,000,000원 | 240,000,000원 | 2020.04.02 말소 |
| SBI저축은행 을구 13번 | 116,400,000원 | 116,400,000원 | 2020.04.02 말소 |
| 키움예스저축은행 | 72,000,000원 | 18,100,000원 | 2020.04.02 말소 |
| 새북구새마을금고 근저당 | 180,000,000원 | 0원 | 현존 권리 · 재산정 필요 |
| 정민영 신청채권 | 831,079,451원 | 0원 | 청구 원인 확인 필요 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 재산정 필요 |
위 기재 시뮬레이션은 매각대금 1,050,000,000원 전액을 배분하지만, 이미 말소된 근저당권들을 배당 대상으로 포함하고 있습니다. 따라서 채권자별 실제 배당액이나 정민영의 미배당액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다. 유효한 현존 권리, 배당요구, 조세채권과 집행권원을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 매수인 인수액 0원 판단은 두 신고의 전입일이 현존 선순위 근저당보다 늦다는 별도 근거에 따른 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 을지초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·각급 학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 중계역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 23층 건물의 1층 105호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 단지·거래. 508세대, 1998년 12월 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건은 950,000,000원부터 1,185,000,000원까지 분포합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 3,722,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2000년 한국주택은행 근저당은 2001년 말소됐습니다. 현존 선순위 권리와 말소 표시를 최신 등기부 원문으로 다시 확인하세요.
- 정민영 채권관계. 임차권자·신청채권자·가압류권자가 동일합니다. 임대차계약, 보증금 지급, 판결·공정증서 등 집행권원의 원인을 대조하세요.
- 농협은행 신고. 보증금과 점유부분이 확인되지 않았습니다. 배당요구서와 매각물건명세서의 신고 원인을 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 평균은 고층 거래가 포함돼 있습니다. 동일 면적 1층의 2024.08 거래가 1,050,000,000원이라는 점을 응찰가에 반영하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 임차권등기 후 퇴거 여부를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 체납관리비와 당해세·조세채권은 관리사무소 및 관계기관에서 별도로 확인하세요.
- 매각 진행상태. 매각기일 2026.07.14의 결과와 변경·재매각 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮고, 서류 검증 난도는 높다
이 물건의 핵심은 보증금 800,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 정민영의 전입·확정일자는 현존 선순위 근저당보다 늦으므로, 미배당이 생기더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 1,050,000,000원으로 보는 것이 타당합니다.
가격도 최근 12개월 평균의 92.8%라 표면상 나쁘지 않습니다. 하지만 대상이 1층이고 동일 면적 1층 거래가 이미 1,050,000,000원에 존재하므로, 현재 최저가를 확실한 급매 수준으로 평가하기는 어렵습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계, 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치가 겹칩니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 원문 검증이 필수인 B등급 물건입니다. 권리표의 숫자를 그대로 믿기보다, 말소등기와 실제 집행채권을 다시 조립한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
