대항력 임차인은 있지만 확약으로 인수는 실질 0원* — 우이동 아이라움 202호

서울북부지방법원 2025타경12700. 강북구 우이동 ‘아이라움’ 제2층 제202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 246,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 196,800,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며, 청구금액은 218,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 임차권입니다. 임차인 이호준은 2020.12.18. 전입, 2021.01.18. 확정일자, 2021.01.26. 점유 개시로 확인됩니다. 분석상 말소기준일인 2021.08.11.보다 전입과 확정일자가 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금은 218,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

통상적인 대항력 인수형이라면 현재 회차 배당 후 남는 24,755,200원이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 특별사정이 있습니다. 따라서 이호준 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

분석상 말소기준일은 2021.08.11. 재경씨앤씨 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 해당 등기는 2022.01.14. 취하로 말소되었지만, 임차인 이호준의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.02.20. 이루어졌으나, 임차권등기 내용에 종전 전입일·점유일·확정일자가 기재되어 있어 대항력과 우선변제권의 기초가 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 이호준 1명으로 확인되며, 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없습니다. 현재 최저가 196,800,000원을 기준으로 집행비용 3,555,200원을 먼저 공제하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 193,244,800원입니다. 보증금 218,000,000원 중 24,755,200원이 부족하지만, 확약에 따라 이 임차인의 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 반영합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%, 시세 비교는 보류

현재 최저가는 196,800,000원으로 감정가 246,000,000원의 80%입니다. 다만 동일 건물이나 인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 같은 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

확약이 유효하게 적용되면 실질취득 기준금액은 현재 최저가와 같은 196,800,000원입니다. 반대로 확약 효력이 부정되거나 적용 범위가 달라지면 룰상 24,755,200원의 미배당 보증금이 문제될 수 있으므로, 가격 검토보다 먼저 확약서 원문과 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,800,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 24,755,200원이나, 2025.08.06. 제출된 확약에 따라 해당 금액의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다. 확약서 원문과 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 룰상 인수액

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 24,755,200원이고, 2회 유찰 시 63,564,160원, 3회 유찰 시 94,611,328원으로 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 확약 적용 여부가 실질취득 구조를 바꾸는 핵심 조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대상 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 제2층 제202호입니다.
• 주위환경. 서라벌중학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 학교, 아파트, 단독주택과 다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 등고평탄한 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28미터 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상, 조건, 효력 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종본 대조. 인수조건변경확약서가 최종 명세서와 특별매각조건에 정확히 반영되었는지 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 실제 임차인은 이호준 1명으로 확인되지만 기타 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 전입세대를 재확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격이 싸다고 판단하지 말고, 우이동·솔밭공원역 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
• 명도 조건. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도 완료는 별개일 수 있으므로 점유 이전 일정과 열쇠 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 체납 확인. 미납 관리비, 당해세와 공용부분 체납액은 별도 확인이 필요합니다.
• 등기 기준 재확인. 2021.08.11. 강제경매개시결정이 2022.01.14. 취하로 말소된 이력이 있으므로 현재 사건의 말소기준 판단을 등기부와 명세서 원본으로 재검토해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”

이 물건은 보증금 218,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고 현재 최저가 배당만으로는 24,755,200원이 부족해, 표면적으로는 매수인 인수형에 해당합니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 적용되므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.

다만 이 결론은 확약서의 원문과 최종 매각조건이 그대로 유지된다는 전제에 섭니다. 기타 임대관계가 미상이고 최근 실거래 비교자료도 없어, 권리와 가격 모두 원본 확인 없이 낙관하기는 어렵습니다. 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 점유 조사와 시세 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.

* 인수조건변경확약서가 유효하게 적용되고, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건에 반영된다는 전제입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당액은 24,755,200원입니다.