368,000,000원
서울북부지방법원 2025타경12798. 지하철 4호선 쌍문역 북동측 인근의 경모더탑 1층 102호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이고 전용면적은 55.98㎡, 사용승인일은 2023.04.20입니다. 소유자 조티국은 2024.08.05 매매를 원인으로 거래가액 450,000,000원에 취득했고, 2024.08.30 소유권이전등기를 마쳤습니다.
표면적인 가격은 분명 낮아졌습니다. 감정가 460,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 368,000,000원이며, 확인되는 4건의 거래 평균 455,000,000원 대비 80.9%입니다. 그러나 그 거래는 모두 2024.08에 집중돼 있습니다. 매각기일 2026.07.14와 시차가 크므로, 80.9%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-3 경모더탑 1층 102호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 도봉로125길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 55.98㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2023.04.20 / 7세대 |
| 소유자 | 조티국 (2024.08.05 매매 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 368,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정창훈 / 39,982,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 원본 대조가 핵심
제공된 권리 계산에서는 2023.05.03 설정된 삼양신용협동조합 을구 1번 근저당권 1,392,000,000원을 기준권리로 보고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 같은 날 설정된 을구 1번·2번 근저당은 2024.08.30 일부포기를 원인으로 말소된 기록이 존재합니다. 말소 기록을 그대로 적용하면 2024.08.30 신한은행 근저당 338,800,000원이 현존 권리 중 앞설 가능성이 있어, 말소기준권리를 단정하기 어려운 상태입니다.
② 점유자 분석 — 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ABDULAKHATOV JAMSHIDBEK ZOITJON UGLI | 102호 | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하토프 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
ABDULAKHATOV JAMSHIDBEK ZOITJON UGLI의 전입일은 2024.12.19로, 제공된 기준권리 2023.05.03보다 뒤이므로 해당 기준을 적용하면 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 하토프는 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 80.9%지만 거래는 2024.08에 집중
경모더탑은 총 7세대 규모이며, 확인되는 거래 4건은 모두 2024.08입니다. 대상 면적 55.98㎡와 인접한 57.61㎡ 거래를 포함한 평균은 455,000,000원, 최저 450,000,000원, 최고 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.61㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2024.08 | 57.61㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2024.08 | 55.98㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2024.08 | 55.98㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 455,000,000원 |
현재 최저가 368,000,000원은 시세 집계 평균 455,000,000원의 80.9%입니다. 등기상 인수 0원을 전제로 하면 가격 간격은 존재합니다. 다만 최신 거래가 2024.08의 460,000,000원이고 그 이후 거래가 확인되지 않아, 2026년 시장의 상승·하락 방향은 이 표본만으로 판단하기 어렵습니다. 오래된 거래 평균 대비 할인율은 참고값일 뿐, 현재 시세 확정값이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,952,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 삼양신용협동조합 | 1,392,000,000원 | 362,048,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 삼양신용협동조합 | 1,188,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 338,800,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 정창훈 | 39,982,814원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 39,982,814원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,998,765,628원 중 채권자 배당은 362,048,000원, 미배당액은 2,636,717,628원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 2,636,717,628원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 2,709,287,228원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 235,520,000원 | 231,422,720원 | 2,767,342,908원 | 0원 |
현재 계산에서는 유찰될수록 선순위 채권의 미배당액만 늘고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권자 정창훈의 청구액 39,982,814원도 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이 결과는 을구 1번 근저당을 선순위로 보는 배당 구조이므로, 말소 기록의 효력이 확인되면 배당 순서도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 지하철 4호선 쌍문역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설, 교회, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측에 지하철 4호선 쌍문역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 도시형생활주택으로, 사용승인일은 2023.04.20입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·도시가스·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 접면도로와 등고 평탄한 세장형이며, 동측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 단지이고 확인 거래가 4건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 을구 1·2번 근저당의 2024.08.30 말소가 해당 호수에 완전히 적용되는지 등기부 원문과 공동담보목록 제2023-358호·제2023-359호를 대조하세요.
- 하토프 전입일 확인. 주민등록 전입세대 열람과 현황조사 보완을 통해 전입일을 확정해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유 신고 모두 보증금이 확인되지 않고, 확정일자와 배당요구 여부도 명확하지 않습니다.
- 점유자 동일인 여부. 현황조사상의 영문 성명과 매각물건명세서의 하토프가 같은 점유자를 가리키는지 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 거래가 모두 2024.08이므로 2026년 인근 신축 다세대 매물과 실거래를 별도로 비교하세요.
- 1층 가치 반영. 대상은 1층입니다. 같은 면적 1층 거래가액 450,000,000원을 참고하되 일조·사생활·보안·소음 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 명도. 체납 관리비와 실제 점유 형태, 인도명령 가능 여부, 이사 협의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람·공동담보목록을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
최저가 368,000,000원은 시세 집계 평균 455,000,000원의 80.9%여서 숫자만 보면 할인 구간입니다. 그러나 비교 거래는 모두 2024.08에 머물러 있고, 2026년 현재 시세의 방향은 확인되지 않습니다. 더 중요한 문제는 권리입니다. 하토프의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 등기부에는 을구 1·2번 근저당 말소가 기재돼 있는데 배당표는 을구 1번을 선순위로 계산합니다.
등기상 인수 0원이라는 결론은 원본 확인 전의 조건부 결론입니다. 미상 점유자의 선순위성이 해소되고, 말소된 공동담보 근저당의 효력이 명확히 정리될 때 비로소 368,000,000원과 시세를 직접 비교할 수 있습니다. 이 물건은 “80.9%라서 싸다”가 아니라, 권리 충돌을 해소하면 가격 검토가 가능한 물건입니다.
