인천지방법원 2020타경527898. 인천 미추홀구 도화동 624-167의 토지와 단독주택으로, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구)입니다. 건물은 1978.12.28 사용승인된 연와조 슬래브지붕 2층이고, 토지는 182.0㎡입니다. 현재 소유자는 노시우이며 2016.02.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 살아 있는 권리의 기준점은 2018.12.04 설정된 백령농업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·현대캐피탈·한국씨티은행·농협은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최은혜는 말소기준보다 앞서 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖춰, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 문제가 생길 수 있는 임차인입니다. 현재 제공된 배당안과 회차 시나리오에서는 보증금 40,000,000원이 모두 배당돼 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2020타경527898 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-167 · 수봉북로11번길 10-23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구) 이용 |
| 토지 | 대 · 182.0㎡ · 준주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 연와조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1978.12.28 |
| 소유자 | 노시우 |
| 감정가 / 최저가 | 398,261,600원 / 195,148,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 공시지가 | 1,111,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 을구 10번 백령농업협동조합 근저당권으로, 설정일은 2018.12.04, 채권최고액은 55,200,000원입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최은혜는 임대차계약 2018.09.11, 점유개시 2018.10.17, 주민등록과 확정일자 2018.10.18로 말소기준보다 앞서며, 2025.02.27 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인·점유 관계 — 조사 인원 6명
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은혜 | 2층 84.60㎡ 중 36.36㎡(201호) | 2018.10.18 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 김성훈 | 101호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성희 | 101호 | 2019.03.29 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 권민석 | 101호 | 2022.11.30 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤진 | 102호 | 2023.09.15 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 모노즈라츠시툴라 | 1층 | 2025.05.12 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
최은혜를 제외한 조사 인원은 모두 전입일이 2018.12.04 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 일부의 보증금과 우선변제 관련 정보가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다. 이는 배당액을 바꿀 수 있지만, 현재 확인된 전입 순서상 이들을 선순위 대항력 임차인으로 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 398,261,600원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 195,148,000원으로 제공된 회차 기준 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체만으로 가격 메리트를 인정하거나 시세보다 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 195,148,000원 | 151,615,928원 | 341,978,514원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 136,603,600원 | 93,891,150원 | 399,703,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 95,622,520원 | 53,501,315원 | 440,093,127원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 195,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,072원 |
| 1. 임차인 최은혜 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 백령농업협동조합 근저당 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 190,000,000원 | 96,415,928원 |
| 4. 현대캐피탈 가압류 | 14,616,171원 | 0원 |
| 5. 한국씨티은행 가압류 | 11,537,409원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 9,861,900원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 경매 관련 권리 | - | 0원 |
| 8. 최은혜 강제경매개시결정 | 212,378,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각대금 195,148,000원은 집행비용과 최은혜 보증금, 백령농업협동조합 근저당, 신용보증기금 일부 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 493,594,442원 중 채권자 배당액은 151,615,928원, 미배당은 341,978,514원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수봉공원입구삼거리 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 단독주택(다가구) 이용, 연와조 슬래브지붕 2층. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대 182.0㎡, 준주거지역, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 지적재조사사업지구 등이 포함됩니다.
- 건축물 확인사항. 일반건축물대장과 건물등기사항증명서상 지층 면적은 6.48㎡이나 현황 사정면적은 40㎡입니다. 공부상 부속건물 3.27㎡는 현황 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최은혜 배당액 재확인. 현재 계산은 보증금 40,000,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당표에서 전액 변제가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최은혜의 관계 확인. 임차권자이면서 별도 강제경매 채권자로 등기돼 있으므로 임대차계약과 보증금 지급 자료를 대조할 필요가 있습니다.
- 다른 점유자 확인. 101호·102호·1층 점유 관계와 보증금이 확정되지 않은 인원이 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 지층 실측 차이. 공부상 6.48㎡와 현황 사정면적 40㎡의 차이가 이용·가격·명도에 어떤 영향을 미치는지 현장에서 확인하세요.
- 부속건물 소재 확인. 공부상 세멘블럭조 슬래브지붕 단층 3.27㎡는 현황 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다가구·토지 거래와 건물 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서·금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”은 확인되지만, 할인율만 보고 접근할 물건은 아니다
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 인물은 최은혜입니다. 말소기준 2018.12.04보다 앞선 2018.10.18 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 40,000,000원입니다. 그러나 현재 최저매각가 195,148,000원 배당안에서는 그 보증금이 전액 변제돼 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 제공된 3회·4회 유찰 시나리오 역시 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 조심해야 합니다. 최저가가 감정가의 49%로 내려왔어도 최신 실거래나 최근 12개월 평균 같은 비교자료가 없기 때문에 시세보다 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다. 여기에 1978년 사용승인 다가구주택, 여러 점유자, 지층 면적 차이, 소재불명 부속건물, 토지 규제와 도로조건을 함께 점검해야 합니다. 결론적으로 현재 계산상 권리 인수는 통제되지만, 가격·물건성·점유관계 확인이 남아 있는 보수적 접근 대상입니다.
