최근 시세의 78.3%·인수 0원 — 가격 메리트는 분명하지만 말소기준 재확인이 핵심

서울북부지방법원 2025타경12966. 서울 도봉구 방학동 대상타운현대아파트 105동 406호, 동일 면적 실거래 비교 기준 60.0㎡ 아파트입니다. 2001.10.29. 사용승인된 23층 건물의 4층에 위치하고, 단지는 1,278세대입니다. 소유자 박선영은 2004.03.30. 소유권을 취득했으며, 주식회사 안전대부가 373,169,038원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

가격만 보면 현재 회차는 분명히 낮습니다. 최저가 530,400,000원은 최근 12개월 평균 677,444,444원의 78.3%이며, 최근 실거래 표본의 최저가인 632,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +2.4%로, 하락장이 아니라 최근 가격이 소폭 높은 흐름입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 수준을 넘어, 최근 거래가격과 비교해 실제 가격 간격이 존재하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 표기는 재확인

등기에는 2001.12.24. 주식회사한미은행의 채권최고액 26,000,000원 근저당이 먼저 등장하지만, 이 권리는 2004.03.30. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 실제로 존속하는 선순위 담보권은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 129,600,000원 근저당으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 말소기준권리 표기를 반드시 다시 맞춰야 합니다.

2004.03.30. 이후 존속 중인 신한은행 근저당 129,600,000원·12,000,000원·106,800,000원· 37,500,000원과 2022.07.21. 안전대부 근저당 455,000,000원, 2025년 삼성카드·롯데카드 가압류 및 경매개시결정은 모두 선순위 근저당 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 최광두 근저당 24,000,000원, 투게더대부 근저당 97,500,000원과 전세권 5,000,000원, 모두캐피탈대부 근저당 169,000,000원·130,000,000원은 경매개시 전 말소된 내역이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 78.3%, 추세는 +2.4%

대상타운현대아파트 동일 면적 60.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 673,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 9건 평균 677,444,444원과 최신 거래 727,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 530,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%입니다. 감정가 663,000,000원도 최근 12개월 평균 677,444,444원보다 낮고, 1회 유찰로 최저가가 추가로 내려왔습니다. 최신 거래 727,000,000원과 최근 거래 최저 632,000,000원 모두 현재 최저가보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 530,400,000원 가정)

채권 총액 1,263,980,314원 중 예상배당은 522,696,000원, 미배당은 741,284,314원으로 산정됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 추정표에는 등기상 경매개시 전에 말소된 한미은행·캘리더스파트너즈·최광두·투게더대부·모두캐피탈대부 권리가 포함되어 있어, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 서울문화고등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·연립주택·각급학교·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장과 지하철 1호선 방학역이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 23층 건물의 4층이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 남서측 마들로, 북측 마들로24길, 북동측 마들로14길, 남측 마들로20길의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·준공업지역이며, 공시지가는 4,400,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,278세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 677,444,444원, 최신 거래는 727,000,000원입니다.
• 현장 상태. 현관문 개문은 했으나 내부 확인이 여의치 않아 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재검증. 2001.12.24. 한미은행 근저당은 2004.03.30. 말소됐습니다. 2004.03.30. 신한은행 근저당을 기준으로 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·확정일자·점유자 신분과 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 조사가 충분하지 않았으므로 누수·결로·수리 범위·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 입찰가 상한. 최저가는 최근 시세의 78.3%지만 경쟁으로 낙찰가가 상승할 수 있습니다. 최근 12개월 평균 677,444,444원과 최신 거래 727,000,000원을 함께 비교하세요.
• 배당표 재산정. 경매개시 전 말소된 권리가 배당 추정에 포함돼 있습니다. 실제 채권 잔액과 말소 여부를 반영한 배당순위를 다시 산정하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 합격, 권리표시는 재확인

이 사건은 감정가 663,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 530,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 677,444,444원의 78.3%이고, 최신 거래 727,000,000원과 최근 거래 최저 632,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +2.4%여서 가격 메리트는 분명합니다.

신고된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2001년 한미은행 근저당이 2004년 말소됐는데도 배당 추정에는 포함돼 있으며, 감정평가서상 임대관계와 내부 상태도 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 권리 원본 대조 후 입찰”입니다. 2004.03.30. 신한은행 근저당을 중심으로 말소기준과 배당순위를 다시 확인하고 점유관계까지 정리된다면, 현재 회차는 권리 인수 없이 최근 시세보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 사건입니다.