인천지방법원 2022타경522149. 인천 미추홀구 숭의동의 다세대주택, 통칭 ‘휴인빌’ 5층 501호입니다. 감정가는 220,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 숫자만 보면 최근 동일면적 거래 124,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 현황조사에 박정운이 확인되고 전입일이 2016.07.18로 나타나며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입 시점만 놓고 보면 기준일 2022.08.22보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 점유자로 봐야 하며, 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 낙찰자의 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.

등기 흐름에서도 주의가 필요합니다. 2016.07.12 소유권이 임국환에게 이전됐고 거래가액은 150,000,000원입니다. 같은 날 인천강화옹진축산업협동조합 명의 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 2022.07.21 농업협동조합자산관리회사로 권리가 이전된 기록이 있습니다. 이어 2022.08.22 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 제공된 기준일 산정은 이 2022.08.22 경매개시결정을 기준으로 하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인 전에는 ‘인수 0원’으로 보면 안 된다

핵심은 박정운입니다. 전입일은 2016.07.18이고 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하기보다 “대항력 가능·미상”으로 처리하는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 남아 매수인이 인수해야 하는 구조라면 실제 취득비용은 107,800,000원보다 커집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 현재 최저가 86.9%만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 명목 최저가는 86.9%, 실질취득가는 아직 미상

휴인빌은 2013.04.19 준공, 총 8세대입니다. 확인되는 동일면적 63.24㎡의 최근 거래는 2025.06 6층 124,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 124,000,000원입니다.

현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 86.9%입니다. 다만 거래 표본은 1건이고, 무엇보다 박정운의 보증금이 미상이라 107,800,000원이 실제 총 취득비용이라고 볼 수 없습니다. 따라서 시세 비교의 기준은 임차보증금 확인 후 산정되는 실질취득액이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

107,800,000원 가정에서 집행비용 2,309,200원과 소유자 교부 105,490,800원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자의 실제 배당과 박정운의 임차보증금·최우선변제 여부가 반영되면 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 미상인 현재 상태에서는 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 제물포역 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물의 5층 501호이며, 위생설비·개별난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역·과밀억제권역이며 토지면적 251.0㎡, 공시지가 1,617,000원/㎡입니다.
• 도로. 토지 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고, 토지 특성은 소로각지로 조사됐습니다.
• 확인사항. 건축물현황도와 출입문에 표시된 호수가 서로 달라 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다.
• 거래 표본. 휴인빌은 총 8세대이며 동일면적 최근 거래 확인 건수는 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박정운 보증금 확인. 전입일 2016.07.18, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일은 기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 미상이라 “대항력 가능·미상”으로 접근해야 합니다.
• 가격 비교는 실질취득액 기준. 명목 최저가 107,800,000원이 최근 거래 124,000,000원의 86.9%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고, 인수보증금을 더한 총액으로 다시 비교해야 합니다.
• 호수 표시 대조. 건축물현황도와 출입문표시 호수가 상이하므로 현장과 공부를 반드시 일치시켜 확인해야 합니다.
• 거래 표본 주의. 동일면적 최근 12개월 거래는 1건이므로 124,000,000원을 절대적인 시세로 보기보다 개별 호수 상태와 함께 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 보증금이다

이 사건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰돼 107,800,000원, 최근 동일면적 거래 124,000,000원의 86.9%입니다. 그러나 박정운의 전입일은 2016.07.18이고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 임차인이 실제로 대항력을 갖고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 그 금액을 인수할 수 있습니다.

따라서 이 물건은 “권리는 확인 전, 가격은 보류”가 맞습니다. 명목 최저가는 충분히 내려왔지만, 실질취득액이 얼마인지 알 수 없는 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 박정운의 보증금과 배당관계를 확인해 매수인 인수액이 확정된 뒤, 그 총액을 최근 거래 124,000,000원과 비교하는 순서가 이 사건의 핵심입니다.