인천지방법원 2022타경522149. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 통칭 '휴인빌' 5층 501호가 경매로 나왔습니다. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 감정가 2.2억원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 약 7,546만원입니다. 겉으로 보기에는 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려간 물건입니다.

문제는 왜 이렇게 내려왔고, 실제 얼마를 부담해야 취득할 수 있는가입니다. 등기에는 2016년 설정된 근저당권과 2022년 근저당권 이전 이력이 있으며, 현황조사에는 박정운의 전입 사실이 확인됩니다. 특히 임차인의 보증금이 확인되지 않아 대항력·배당·인수 가능성을 정리해야 합니다. 현재 최저가만으로 저렴한 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인의 선후관계

등기 이력을 보면 과거 인천수산업협동조합 및 정헌호 명의 근저당권들은 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 2016.07.12에는 임국환이 소유권을 취득하면서 인천강화옹진축산업협동조합 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정되었습니다.

그 후 2022.07.21에 이 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌고, 2022.08.22 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심

현황조사에서 확인된 실제 임차인 관련 인물은 박정운 1명입니다. 별도의 보증기관 대위신고나 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 전입 사실만 확인되며 임대차계약의 금액과 배당요구 내역은 확정되지 않았습니다.

박정운의 전입일은 2016.07.18로, 표시된 말소기준일 2022.08.22보다 앞섭니다. 하지만 2016.07.12 근저당권 설정일보다 늦기 때문에, 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 사실만으로 선순위 대항력을 확정할 수 없습니다.

주택 인도 여부와 실제 점유, 전입의 유지, 당시 담보권의 효력, 임대차계약 내용 등을 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제권과 매수인에게 넘어올 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 부족하다

휴인빌은 2013.04.19 준공, 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 2025년 6월의 1건으로, 면적 63.24㎡·6층이 124,000,000원에 거래됐습니다. 이번 경매물건은 5층이므로 동일 건물 내 거래라도 층별 조건과 내부 상태 차이를 검토해야 합니다.

현재 최저가 75,460,000원은 확인된 실거래가 124,000,000원의 60.9%입니다. 단순 금액 차이는 48,540,000원으로 큽니다. 하지만 이것은 인수금액을 제외한 최저매각가와 과거 거래가격의 비교입니다.

확인된 실거래는 2025년 6월의 단 1건이므로 현재 시세를 안정적으로 대표한다고 보기 어렵습니다. 2026년 10월 매각기일과도 시간 차이가 있습니다. 여러 거래기간에 걸친 가격 추세를 확인할 수 없어 상승장 또는 하락장이라고 단정할 근거도 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정 · 잠정 계산)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용과 잔여금만 표시되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구금액 103,236,220원 및 근저당권 이전 관계가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인되지 않았으므로, 아래 표를 확정적인 배당 순위나 결과로 해석해서는 안 됩니다.

73,701,720원은 신청채권과 임차인 배당 등을 차감하지 않은 잠정 계산상 잔액입니다. 실제 소유자에게 교부되는 금액을 의미하지 않습니다. 집행비용 역시 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격과 인수 위험

현재 3회 유찰된 최저매각가는 75,460,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 계산상 최저가도 제시되어 있지만, 임차인 권리가 확인되지 않은 상황에서는 낙찰가 하락이 실질취득비용 감소로 그대로 이어진다고 볼 수 없습니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정 매각일정이 아닙니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 임대차관계 확인 후에만 산정할 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 제물포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물의 5층입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·접근. 감정평가상 세장형 부지로 인접 도로와 대체로 같은 높이에 있으며, 남측·서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지이용계획에는 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등도 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,617,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 건물 규모. 2013.04.19 준공, 8세대 규모의 다세대주택입니다. 거래사례가 적어 인근 유사 건물과의 가격 비교가 중요합니다.
• 공부상 차이. 건축물현황도와 출입문 호수 표시가 달라 건축물현황도를 기준으로 평가되었습니다. 현장 및 서류 대조가 필수입니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에 나타난 박정운의 임대차 내용도 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 박정운의 임대차계약 확인. 보증금, 월세, 계약기간, 실제 점유 여부, 전입 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재검증. 2016.07.12 설정 근저당권의 말소 여부와 2022.07.21 이전등기를 대조하고, 실제 말소기준권리 및 임차인과의 선후관계를 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 임차인의 매수인 대항 여부, 인수되는 임대차관계, 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 신청채권 103,236,220원, 담보권 이전 내역 및 임차보증금을 반영한 실제 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 인수액이 확인되기 전에는 최저가 75,460,000원을 총 취득비용으로 사용하지 않아야 합니다.
• 호수 표시 대조. 출입문 501호와 건축물현황도, 집합건물 등기 및 실제 현장 위치가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 2025년 6월 거래 1건만으로 현재 가격을 확정하지 말고 주변 유사 다세대 매매사례와 실제 매도 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납·명도비용 점검. 관리비 공용부분 체납 여부와 점유자 인도에 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 검토해야 합니다.

맺으며 — “7,546만원이 곧 취득원가는 아니다”

인천 휴인빌 501호는 감정가 220,000,000원에서 75,460,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 확인된 실거래가 124,000,000원과 비교하면 최저가가 60.9% 수준이어서 숫자만으로는 관심을 끌 수 있습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 2016년부터 전입한 박정운의 보증금이 확인되지 않고, 근저당권의 말소·이전 관계도 추가 검증이 필요합니다. 계산상 매수인 인수액 0원이라는 표시는 이 불확실성을 해소하지 못합니다.

임차보증금이 실제로 인수된다면 최저가에 인수금액을 더한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 임차권이라면 낙찰가가 내려가도 총 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

실거래 표본도 2025년 6월의 1건뿐이고, 호수 표시 불일치까지 존재합니다. 3회 유찰이라는 할인 폭만으로 이러한 위험을 상쇄할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

결론은 ‘가격은 낮지만 권리 확인 전 접근 보류’입니다. 박정운의 임대차 내용과 2016년 담보권의 효력이 확인되어 매수인 인수액을 계산할 수 있을 때 비로소 실질적인 가격 메리트와 입찰 가능성을 판단할 수 있습니다.