인수 0원은 맞지만, 최근 시세와 차이는 400만원 — 면목동 공간행복 402호

서울북부지방법원 2025타경13012. 서울 중랑구 면목동 용마산역 남동측 인근의 ‘공간행복’ 4층 402호로, 전용면적은 26.79㎡입니다. 건물은 2012년 7월 준공된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택이며, 전체 규모는 8세대입니다. 현재 소유자 홍성인은 2021년 4월 24일 매매를 원인으로 220,000,000원에 취득했습니다.

권리분석의 기준점은 2012년 8월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 강호연의 점유개시일은 2021년 4월 24일, 주민등록일은 2021년 4월 26일로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금이 감정가와 같은 220,000,000원이더라도 선순위 대항력을 갖지 못하므로, 이 사건에서 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수되지 않는다

말소기준권리는 2012년 8월 29일 접수된 우리은행 근저당권 328,800,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 420,000,000원과 이후 권리, 2024년 임차권등기 및 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기됐던 압류 3건은 2023년 3월 30일부터 4월 3일 사이 모두 해제됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 최초 보증금 220,000,000원과 2023년 감액 계약 내용이 함께 기재돼 있으나, 분석상 보증금은 확인된 220,000,000원을 기준으로 봅니다. 임차인은 배당요구를 했지만, 선순위 우리은행 근저당권이 매각대금을 모두 소진하는 배당 구조입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당액이 매수인 부담으로 전환되지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 80% 최저가라도 가격 여유는 2.2%

같은 건물 ‘공간행복’의 전용 26.79㎡ 실거래는 2건입니다. 전체 평균 198,000,000원에는 2022년의 216,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 176,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 97.8%입니다. 금액 차이는 4,000,000원에 불과합니다. 더구나 최근 거래는 이전 거래보다 16.7% 하락했습니다. 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 충분하다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

채권 합계 979,730,022원 중 예상 배당은 172,736,000원이며, 미배당액은 806,994,022원입니다. 임차보증금 220,000,000원은 대항력이 없어 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 집행비용·당해세 등 실제 배당 순위와 금액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 사건과 달리, 이 물건은 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 회차에서는 최근 거래와 4,000,000원 차이에 그치지만, 2회 유찰 시 140,800,000원, 3회 유찰 시 112,640,000원으로 낮아집니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 용마산역 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 등 마감이며 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 대체로 사다리형 토지이며 북측과 동측으로 도로가 접합니다. 토지면적은 174.5㎡, 공시지가는 3,277,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 대공방어협조구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정된 토지거래계약 허가구역입니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 평균 7.7회 유찰과 매각률 0.0%는 처분 속도를 보수적으로 볼 근거입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 198,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래보다 16.7% 낮습니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 2.2% 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 후 이사 여부와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 매각으로 소멸하는 권리이나, 매각 후 등기 정리 절차와 인도 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 등기상 압류 3건은 해제됐지만, 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권 잔액과 다른 담보의 배당 진행 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·수선 상태. 소규모 다세대는 공용부분 관리 상태와 체납 관리비, 누수·결로·설비 상태가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금은 안 떠안지만, 가격 여유도 작다”

이 물건의 핵심은 보증금 220,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없다는 점입니다. 임차인의 전입과 점유가 2012년 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 176,000,000원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 180,000,000원인데 실질취득액은 그보다 4,000,000원 낮은 수준입니다. 최근 거래 추세가 -16.7%이고, 8세대 소규모 다세대의 평균 유찰 횟수도 7.7회라는 점을 감안하면 현재 회차를 “시세보다 충분히 싼 물건”으로 표현하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 안전마진은 2.2%. 권리보다 응찰가와 환금성 검토가 더 중요한 사건입니다.