서울북부지방법원 2025타경13056. 중랑구 면목동 현대휴온 2층 207호, 전용 18.17㎡의 원룸형 아파트입니다. 외형상 감정가와 최저가가 모두 119,000,000원인 신건이지만, 가격표에 드러나지 않는 선순위 임차보증금이 핵심입니다. 김진솔은 2021.11.12. 전입·점유를 시작했고, 2021.10.27. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2022.02.21. 전북신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
119,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 남는 23,466,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가만 보면 안 됩니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 119,000,000원이 아니라 실질취득 142,466,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1535 현대휴온아파트 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 18.17㎡ · 원룸형 아파트 |
| 단지 | 현대휴온 · 149세대 · 2013.03.29. 준공 |
| 소유자 | 조정훈 (2021.11.12. 매매, 거래가액 140,000,000원 · 2021.12.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진솔 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.09. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다
말소기준은 2022.02.21. 전북신용보증재단 가압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김진솔의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.11.12.이고 확정일자도 2021.10.27.이므로, 임차권등기 자체가 말소되는 것과 보증금 반환채무가 모두 없어지는 것은 별개입니다. 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진솔 제2층 제207호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.11.12. 확정 2021.10.27. | 140,000,000원 | 배당요구 있음 2024.03.05. | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 23,466,000원 |
② 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다
현대휴온 소형 면적의 실거래 12건 전체 평균은 115,333,333원입니다. 다만 과거 거래와 19.83㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 113,125,000원, 최신 거래는 같은 전용 18.17㎡·2층의 2026.06. 115,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 이전 기간보다 -2.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.17㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2025.10 | 18.17㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2025.10 | 18.17㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.09 | 18.17㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 18.17㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 18.17㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2024.11 | 18.17㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2024.10 | 18.17㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 18.17㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.06 | 18.17㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2024.05 | 19.83㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 18.17㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.17㎡ | 4건 | 113,125,000원 |
최저가 119,000,000원만 보더라도 최근 12개월 평균의 105.2%로, 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 미배당 보증금을 더한 실질취득 142,466,000원은 최근 평균보다 29,341,000원, 최신 거래보다 27,466,000원 높습니다. 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 여지가 없는 사건입니다.
③ 예상배당 및 유찰 시 실질취득
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김진솔 보증금 | 140,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 8,977,369원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김진솔 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 119,000,000원 가정. 집행비용을 제외한 대금이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 23,466,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 119,000,000원 | 23,466,000원 | 142,466,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 95,200,000원 | 46,913,600원 | 142,113,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 76,160,000원 | 65,610,880원 | 141,770,880원 |
최저가가 119,000,000원에서 95,200,000원, 76,160,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 142,466,000원, 142,113,600원, 141,770,880원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 옮겨가므로, 통상적인 유찰 할인 전략이 작동하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 18.17㎡의 원룸형 아파트로 이용 중입니다. 소형 주거 수요에 맞는 구조이나, 일반 가족형 아파트와는 매수층이 다릅니다.
- 입지. 중목초등학교 북측 인근이며, 주변에 저층 공동주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 중랑역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 주거용 부지이며 북측·동측·남측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,931,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 현황 확인. 위반건축물 표시는 없지만 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 충분히 확인되지 않아, 건축물현황도·탐문·외부 관찰 내용과 실제 상태가 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 보증금의 합계로 수익성을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 142,113,600원, 141,770,880원으로 140,000,000원대입니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 140,000,000원 지급내역, 전입세대열람, 점유 상태와 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김진솔인 이유와 강제경매 집행권원의 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 113,125,000원과 최신 2층 거래 115,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -2.8%입니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 원룸 내부 상태, 설비, 누수·하자 및 실제 이용현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당표 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가가 아니라 높은 실질취득가를 보라
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 119,000,000원이지만 매수인이 실제로 부담할 가능성이 있는 금액은 142,466,000원입니다. 최근 12개월 평균 113,125,000원, 최신 동일 면적·동일 층 거래 115,000,000원보다 뚜렷하게 높고, 시장 추세도 -2.8% 하락 중입니다.
유찰돼 최저가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득은 계속 140,000,000원대에 머뭅니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 정황은 반드시 확인해야 하지만, 실체가 부인된다는 확정자료가 없는 상태에서 인수 위험을 빼고 계산해서는 안 됩니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 인수 23,466,000원을 반영하고, 가격은 최근 시세보다 높은 물건으로 평가하는 것이 안전합니다.
