서울북부지방법원 2025타경13093. 서울 강북구 미아동 두산위브트레지움아파트 207동 11층 1104호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 아파트이며 본건은 11층, 사용승인일은 2011년 10월 31일입니다. 감정가는 890,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 712,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2013년 6월 10일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이보다 앞선 제한물권은 확인되지 않고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 조사되지 않아 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 811 두산위브트레지움아파트 207동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 20층 아파트 중 11층 · 사용승인일 2011.10.31 |
| 소유자 | 박남임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 712,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 563,470,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 임차권등기나 대항력 임차인 신고가 확인되지 않았고, 배당 산정에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 을구 1번 말소기준 근저당 이후의 오케이저축은행 근저당과 압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 등기 검증 — 배당표와 말소기록의 불일치
| 등기 | 주요 내용 | 등기 흐름 |
|---|---|---|
| 을구 1번 | 2013.06.10 근저당권 324,000,000원 | 2018.08.13 권리자를 중소기업은행으로 경정, 채권최고액 300,000,000원으로 변경 후 2022.02.14 272,400,000원으로 변경 |
| 을구 2번 | 우리은행 근저당권 120,000,000원 | 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 |
| 을구 3·4번 | 허명욱 근저당권 150,000,000원·75,000,000원 | 2020.05.08 말소 |
| 을구 5·8·9·10·11번 | 채움파트너스대부 근저당권 합계 469,000,000원 | 2021.10.07 말소 |
| 을구 6번 | 채움파트너스대부 전세권 5,000,000원 | 2021.10.07 말소 |
| 을구 16번 | 비엔케이캐피탈 근저당권 480,000,000원 | 2022.02.10 말소 |
| 을구 17번 | 채움파트너스대부 근저당권 21,000,000원 | 2022.02.08 말소 |
| 을구 19번 | 오케이저축은행 근저당권 640,800,000원 | 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 80%, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 712,000,000원으로 감정가 890,000,000원의 80.0%입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 20% 하락만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 712,000,000원 산정 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,520,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 허명욱 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 허명욱 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 280,000,000원 | 33,480,000원 |
| 을구 6번 전세권 · 채움파트너스대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 42,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 35,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 42,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 21,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 640,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
산정표상 채권총액은 2,284,800,000원, 채권자 배당액은 702,480,000원, 미배당액은 1,582,320,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소·변경 기록과의 불일치 때문에 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰·80% | 712,000,000원 | 702,480,000원 | 1,582,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 569,600,000원 | 561,504,000원 | 1,723,296,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 455,680,000원 | 448,723,200원 | 1,836,076,800원 | 0원 |
산정표에서는 신청채권자인 오케이저축은행의 청구액 563,470,694원이 어느 회차에서도 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 오케이저축은행보다 앞선 채권 중 여러 건이 등기상 이미 말소된 상태이므로, 신청채권자 배당액도 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층입니다.
- 주위환경. 삼각산중학교 북동측 인근의 대규모 아파트 단지로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교가 분포해 입지환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 도로를 통해 차량 출입이 편리한 편이고, 북측 간선도로변 버스정류장과 우이신설선 솔샘역·삼양사거리역이 인근에 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·주차장·방화안전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 폭 20~25m 중로1류, 폭 15~20m 중로2류, 폭 12~15m 중로3류 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 원본 확인. 을구 1번은 최초 324,000,000원에서 300,000,000원, 272,400,000원으로 변경됐고 권리자 경정도 있습니다. 현재 권리자와 피담보채권을 확인해야 합니다.
- 배당요구 채권 재구성. 2020년과 2021년에 말소된 근저당권이 배당 산정표에 포함돼 있으므로, 최신 채권계산서와 배당요구 종기 내 신고 내용을 대조해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 대상자는 현장 및 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가는 감정가의 80%지만 최근 실거래 비교값이 없어 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 협의 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정대상과 기간이 응찰자에게 적용되는지 관할기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 단순, 배당 해석은 복잡
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 낙찰자 권리분석 자체는 단순한 아파트입니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 후순위 채권의 거대한 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.
다만 예상배당표는 등기상 이미 말소된 채권을 포함하고, 말소기준 근저당의 권리자와 채권최고액 변경도 반영하지 않은 형태입니다. 따라서 “인수 0원”이라는 매수인 결론과 “누가 얼마를 배당받는가”라는 채권자 결론을 분리해서 봐야 합니다. 권리는 통과 가능하지만 가격은 실거래 확인 전까지 보류, 배당은 최신 등기와 채권신고 원본을 기준으로 다시 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.