서울북부지방법원 2025타경13138. 서울 노원구 하계동 건영아파트 5동 10층 1008호입니다. 감정가는 875,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 700,000,000원, 감정가의 80%입니다. 권리산정상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 임차인 김희숙은 2025.08.18 전입했고 2025.11.07 배당요구를 했지만, 산정상 말소기준일인 1988.07.21보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건은 권리 타임라인을 한 번 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 1988년과 1992년에 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2003.10.29 해지로 말소된 내역이 함께 기재되어 있습니다. 반면 권리산정에서는 1988.07.21 근저당을 말소기준으로 제시합니다. 임차인의 전입일은 2023.07.21 가압류보다도 늦기 때문에 선순위 대항력 여부의 결론은 달라지지 않지만, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서에서 기준권리를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 하계동 271-3 건영아파트 제5동 제10층 제1008호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 15층 건물 중 10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 심재황 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 875,000,000원 / 700,000,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 사건 청구금액 | 459,000,000원 |
| 가압류 청구금액 | 김순자 · 530,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 정보 | 건영 · 720세대 · 1988.06.13 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리는 원본 대조
2023.07.21 김순자의 530,000,000원 가압류가 설정됐고, 이 가압류는 2025.09.04 강제경매개시결정의 본압류로 이행됐습니다. 2024.07.19 노원구 압류는 2024.09.20 해제로 말소됐고, 2026.05.19 노원구 압류가 다시 등기됐습니다. 제공된 권리산정에서는 가압류·압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희숙 | 5동 1008호 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 2025.11.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김희숙의 전입일은 산정상 말소기준일인 1988.07.21뿐 아니라 김순자의 가압류일 2023.07.21보다도 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없고, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 판단할 수 없습니다. 이 부분은 매수인 인수액보다 실제 배당액과 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
② 가격 검증 — 감정가 80%는 ‘시세 80%’가 아니다
현재 최저가는 700,000,000원으로 감정가 875,000,000원의 80%입니다. 하지만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 7억원이 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 현재 최저매각가 | 700,000,000원 |
|---|---|
| 감정가 대비 | 80% (1회 유찰) |
| 최근 실거래 비교 | 확인되지 않음 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.5회 |
| 단지 경매 매각률 | 0% |
| 최근 낙찰금액 / 일자 | 확인되지 않음 |
③ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·80%) | 700,000,000원 | 530,000,000원 | 0원 | 160,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 560,000,000원 | 530,000,000원 | 0원 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 88,880,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 530,000,000원의 채권액이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 3회 유찰 시에는 예상 배당액이 441,120,000원으로 줄어 88,880,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 1. 을구 1(전 1) 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 2(전 3) 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 2 가압류 · 김순자 | 530,000,000원 | 530,000,000원 |
| 4. 갑구 5 강제경매개시결정 · 김순자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,600,000원 |
근저당 채권액이 확인되지 않아 예상배당에는 0원으로 반영됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중평초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 대단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 하계역과 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 광대로에 접하고, 서측으로 소로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,962,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 건영아파트는 720세대, 1988.06.13 준공 단지입니다. 최근 실거래 및 낙찰자료가 확인되지 않아 실제 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 1988년 근저당을 기준으로 한 산정과 2003.10.29 해지말소 기재를 등기부 원본·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차인 계약 확인. 김희숙의 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금 미상으로 소액임차인 해당 여부가 확인되지 않습니다. 해당될 경우 예상배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 노원구 압류와 당해세 금액을 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 동일 단지의 최근 12개월 유사 면적 평균, 최신 거래와 현재 매물을 확인하기 전에는 7억원을 저가로 판단하지 마세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재돼 있으므로 변경·매각·유찰 여부와 후속기일을 사건기록에서 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 대체로 합격, 가격은 판단 보류”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 후순위여서 대항력 있는 보증금 승계 구조가 아닙니다. 현재 최저가 700,000,000원과 2회 유찰 시 560,000,000원에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리상 인수 0원이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래가와 최신 거래가 확인되지 않아 7억원이 시장가격보다 낮은지 알 수 없고, 등기상 2003년 근저당 말소기재와 말소기준 산정도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 대체로 합격, 가격은 판단 보류, 입찰은 원본 확인을 전제로 한 조건부 검토입니다.