인수 0원 자동판정이지만, 말소기준 해제·공매 교차 확인이 먼저다 — 성북 상월곡동 101호

서울북부지방법원 2025타경13455. 서울 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근에 있는 다세대주택 제1층 제101호입니다. 감정가는 208,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다. 소유자 박승현은 2006.10.09. 이 부동산을 거래가액 85,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 155,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

표면적인 자동 계산은 단순합니다. 임차인 박경옥의 전입일과 확정일자는 모두 2022.01.12., 보증금은 155,000,000원이며 임차권등기는 2024.01.22. 접수됐습니다. 계산된 말소기준일 2009.07.08.보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐고, 배당요구도 접수돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 이 사건은 자동 결론만 보고 들어가기 어렵습니다. 말소기준으로 잡힌 성북구 압류에는 2009.08.13. 해제 등기가 뒤따르고, 배당표에 포함된 한국장학재단 가압류도 2020.05.22. 해제된 기록이 있습니다. 여기에 2023.10.19. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 말소기준·임차인 대항력·실제 배당순위를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰 보는 것이 입찰 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 자동판정과 등기 연혁을 함께 봐야 한다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고 표시는 없으므로 실제 임차인은 박경옥 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 155,000,000원과 임차보증금 155,000,000원이 같지만, 별도의 승계 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

현재 자동 판정에서는 박경옥의 전입일 2022.01.12.이 계산된 말소기준일 2009.07.08.보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구가 있어 낙찰자 인수는 0원입니다. 다만 앞서 본 것처럼 기준 압류가 해제된 등기 연혁이 있으므로, 실제 대항력 유무는 매각물건명세서와 현행 등기부 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 208,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 근거가 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

현재 자동 인수액이 0원으로 유지된다면 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 166,400,000원입니다. 그러나 말소기준 재검증 결과 임차인 대항력 판정이 달라지면 실질취득 구조도 달라질 수 있으므로, 가격 검토보다 권리 원본 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)

현재 회차 자동 추정에서는 채권 합계 160,594,313원이 전액 배당되고, 소유자에게 2,676,087원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 부족액

현재 회차에서는 주택도시보증공사의 청구액 155,000,000원이 전액 충족되지만, 2회 유찰 시 주택도시보증공사 예상배당은 124,862,007원, 3회 유찰 시 98,610,743원으로 감소합니다. 자동 시나리오상 미배당은 채권자 측에 남고 매수인에게 승계되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 40.05㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스라브지붕 지하1층·지상2층 건물의 제1층 제101호입니다.
• 입지. 상월곡역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 도로. 북서측 약 4~5미터, 남서측 약 1~2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 99.0㎡, 공시지가는 2,985,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 1992.10.26. 사용승인된 3세대 규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 비교 가능한 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2009.07.08. 성북구 압류가 2009.08.13. 해제된 뒤에도 말소기준으로 계산된 이유와 실제 최선순위 존속 권리를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재판정. 박경옥의 전입·점유개시·확정일자는 2022.01.12.입니다. 실제 말소기준이 달라지면 대항력과 인수 여부도 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구채권 대조. 2020.05.22. 해제 기록이 있는 한국장학재단 가압류가 예상배당에 포함된 경위를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 현재 존속 여부, 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 공매 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고 사건의 진행·중지·해제 여부와 법원경매의 우선관계를 교차 확인하세요.
• 시세 조사. 1회 유찰 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 상월곡동 인근의 유사 면적·준공연도·도로 조건 다세대 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
• 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 방문과 현황조사서, 전입세대 확인을 통해 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에관한허가구역의 적용 대상과 입찰자의 자격·이용 의무를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·공매 진행자료를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “자동 인수 0원”보다 원본 정합성이 먼저다

이 사건의 자동 분석 결과만 보면 현재 최저가 166,400,000원에 매수인 인수액 0원, 실제 임차인 1명, 배당요구 완료라는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 회차에서는 채권액도 전액 배당되고 소유자에게 2,676,087원이 남는 것으로 추정됩니다.

하지만 권리 연혁을 펼치면 결론이 달라집니다. 말소기준으로 계산된 성북구 압류는 해제 기록이 있고, 배당표에 포함된 한국장학재단 가압류도 말소 기록이 있습니다. 국세·지방세 압류와 공매공고도 남아 있습니다. 여기에 직접 비교할 실거래 근거가 없어 166,400,000원이 시세상 유리한 가격인지도 검증되지 않았습니다.

자동 계산은 인수 0원, 권리 확정은 보류, 가격 판단도 보류. 이 물건은 낮아진 최저가보다 말소기준과 공매·세금·배당자료의 정합성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 원본 확인으로 자동 판정의 모순이 해소된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.