서울북부지방법원 2025타경13544. 강북구 미아동 에이치홈 3층 302호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박진성은 2021.12.24. 거래가 154,300,000원에 취득했습니다. 이후 다수의 가압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 2025.10.30. 강제경매를 신청했습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 임차인 양희창은 2022.02.25. 확정일자를 받고 2022.03.21. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이는 등기 흐름상 최초 압류일인 2023.02.20.보다 앞섭니다. 보증금은 183,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외하고 130,929,600원만 배당되어 52,070,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1100 에이치홈 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로69길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박진성 (2021.12.24. 거래가 154,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 133,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차인이 압류보다 먼저다
등기상 2023.02.20. 강북구 압류가 말소기준으로 산정되어 있으나, 해당 압류는 2023.04.05. 해제로 말소됐습니다. 그보다 중요한 사실은 임차인의 확정일자, 전입신고 및 점유가 압류·가압류·경매개시결정보다 모두 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 반환채무는 별도로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
롯데카드, 케이뱅크, KB국민카드, 서울신용보증재단, 신용보증기금, 삼성카드의 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정, 2026.03.23. 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 후순위 등기권리 자체를 떠안는 구조는 아니지만, 양희창의 미배당 임차보증금은 별개의 인수 위험입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양희창 제3층 제302호 전부 주거·임차권등기 | 183,000,000원 | 전입·점유 2022.03.21 확정일자 2022.02.25 | 배당요구 있음 2024.04.11 | 대항력 있음 우선변제 52,070,400원 승계 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 80% | 133,600,000원 | 52,070,400원 | 185,670,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 106,880,000원 | 78,416,320원 | 185,296,320원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 85,504,000원 | 99,435,072원 | 184,939,072원 |
표면적인 최저가는 133,600,000원에서 106,880,000원, 85,504,000원으로 내려가지만 인수 예상액은 52,070,400원에서 78,416,320원, 99,435,072원으로 증가합니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,400원 |
| 1. 임차인 양희창 보증금 | 183,000,000원 | 130,929,600원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 24,899,158원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이뱅크 | 35,262,044원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 23,910,036원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 22,549,767원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 18,906,879원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 | 9,092,258원 | 0원 |
| 8. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,670,400원을 먼저 공제한 뒤 남은 130,929,600원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 52,070,400원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호입니다.
- 주위환경. 한빛맹학교 남측 인근으로 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 삼양역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5m 내외, 북서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사를 종합해 평가됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택·다세대는 개별 건물과 호실 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로, 감정가보다 높은 실질취득 부담을 감수할 만큼의 임대수익과 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 133,600,000원이 아니라 인수액을 더한 185,670,400원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차보증금 확인. 양희창의 보증금 183,000,000원, 전입·점유일 2022.03.21., 확정일자 2022.02.25. 및 배당요구 내용을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액. 실제 집행비용, 조세채권 및 배당 결과에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표 확정 전까지 인수액을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환. 임차인이 점유 중이거나 임차권에 기초해 반환을 요구할 경우, 단순 인도명령만으로 끝나지 않고 보증금 잔액 변제와 명도 협의가 함께 필요할 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 각각 78,416,320원, 99,435,072원으로 증가하므로 최저가 하락 폭을 곧바로 할인 폭으로 해석하면 안 됩니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 상태 확인이 제한됐으므로 누수, 난방, 설비, 불법 변경, 수선비 및 공용관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.336억 낙찰”이 아니라 “약 1.857억 취득”
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 133,600,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가 167,000,000원보다 33,400,000원 낮아 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 183,000,000원 중 현재 매각대금으로 배당하지 못하는 52,070,400원을 매수인이 떠안을 수 있어, 실질취득은 185,670,400원입니다.
추가 유찰이 생겨도 구조는 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 185,296,320원, 3회 유찰 시 184,939,072원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금 부담이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 결론은 분명합니다. 최저가 기준으로는 입찰가를 정할 수 없고, 보증금 인수를 포함한 약 1.85억의 총비용을 기준으로 판단해야 합니다.