서울북부지방법원 2025타경13625. 망우역 남동측 인근의 도시형생활주택-단지형다세대주택 ‘스마트빌’ C동 2층 202호입니다. 전용면적은 57.33㎡이고, 2015.09.07 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물입니다. 현재 소유자 최윤국은 2022.04.28 거래가 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 444,000,000원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 80%인 355,200,000원입니다.
가격 비교의 기준은 과거 전체 평균보다 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 447,500,000원, 최신 거래는 2024.12의 470,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 92,300,000원 낮고, 최신 거래보다 114,800,000원 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 +1.7%이므로 하락장 보정으로 할인폭을 축소해 볼 사정은 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 494-2 스마트빌 제씨동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 57.33㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 최윤국 (2022.04.28 거래가 450,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 355,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 규모 / 사용승인 | 45세대 / 2015.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 예상, 그러나 기준권리 재검증 필요
말소기준을 2015년 근저당으로 유지하는 판정에 따르면, 2023년 이후 등록된 압류 4건과 가압류 3건, 2024년 임차권등기, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 전제에서는 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 부족액이 발생하더라도 낙찰자가 보증금을 승계하지 않는 구조입니다.
반면 2015년 근저당이 경매 전에 유효하게 말소된 것으로 판단될 경우에는 실제 기준권리와 임차인의 선후관계를 다시 정리해야 합니다. 임차보증금은 450,000,000원으로 현재 최저가 355,200,000원보다 크므로, 대항력이 인정되는 방향으로 결론이 달라지면 실질취득비용이 크게 바뀔 수 있습니다. 이 때문에 본건은 단순한 후순위 임차권 사건으로만 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미연 제2층 제202호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 450,000,000원 | 2022.04.07 | 2022.02.16 | 2024.04.23 신고 있음 | 없음 판정* | 순위 재확인 | 0원 예상* |
* 2015.11.10 근저당을 말소기준으로 보는 현재 판정을 전제로 합니다. 해당 근저당의 2022.04.07 해지 말소 기록과 임차인의 같은 날 전입·점유개시 순서를 원본에서 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 할인폭은 분명하다
스마트빌의 비교 가능한 실거래 4건은 전용 55.89㎡~57.33㎡, 거래가 425,000,000원~470,000,000원입니다. 현재 물건과 같은 2층 거래도 425,000,000원, 430,000,000원, 450,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.68㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2024.09 | 56.68㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2022.09 | 55.89㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2022.04 | 57.33㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 447,500,000원 |
현재 최저가 355,200,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%이며, 같은 2층 실거래 최저가 425,000,000원보다도 69,800,000원 낮습니다. 예상 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득비용도 355,200,000원으로 고정되므로 가격 메리트가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,772,800원 |
| 1. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 12,403,438원 | 12,403,438원 |
| 3. 가압류 · 우리은행 | 19,913,662원 | 19,913,662원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 166,117,150원 | 95,110,100원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 870,434,250원 중 349,427,200원이 배당되고, 미배당액은 521,007,050원입니다. 한국주택금융공사에서 일부 미배당이 발생하며 주택도시보증공사에는 배당이 돌아가지 않는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 권리 순위가 달라지면 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 521,007,050원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 284,160,000원 | 279,381,760원 | 591,052,490원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 227,328,000원 | 223,345,408원 | 647,088,842원 | 0원* |
* 2015년 근저당을 유효한 말소기준으로 보는 판정을 전제로 한 금액입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 승계로 이어지는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 대항력 판정이 달라질 경우에는 별도로 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 경의중앙선·경춘선 망우역 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 망우역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 약 8m, 북동측 약 6m 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 사다리형 평지이며 공시지가는 4,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 45세대 소규모 단지이고 확인되는 비교 거래는 4건입니다. 거래가격은 425,000,000원~470,000,000원으로 형성돼 있으나 대단지보다 거래 표본이 얇습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 북서울농업협동조합 근저당의 2015.11.10 설정과 2022.04.07 해지 말소가 현재 경매의 말소기준 판정에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 임차인 대항력 재판정. 조미연의 계약일 2022.02.16, 전입·점유개시 2022.04.07, 확정일자 2022.02.16을 실제 기준권리와 시간순으로 다시 비교하세요.
- HUG 청구관계. 주택도시보증공사의 450,000,000원 청구와 임차보증금 450,000,000원의 법률관계, 배당요구 및 채권승계 서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 전 차감액을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 설정된 주택이므로 현재 실제 점유자와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리 주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 승계 범위를 확인하세요.
- 토지거래허가. 적용 대상과 취득 목적에 따라 허가가 필요한지 관할기관에 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·채권계산서를 함께 대조하세요.
맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 재검증”
현재 최저가 355,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 447,500,000원보다 92,300,000원 낮습니다. 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득비용도 최근 시세의 79.4%에 그쳐, 가격 경쟁력은 분명합니다.
하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 제시된 2015년 근저당이 2022.04.07 해지 말소됐고, 임차인의 전입·점유개시도 같은 날짜입니다. 임차보증금은 450,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 따라서 대항력 없음·인수 0원이라는 결론이 원본에서도 유지되는지 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다. 권리관계가 확인되면 가격은 매력적이지만, 확인되지 않으면 현재 할인폭은 불확실성을 떠안는 대가일 수 있습니다.
