161,600,000원
서울북부지방법원 2025타경13769. 서울 성북구 정릉동 수성렉스빌 4층 403호, 전용 19.65㎡의 주거용 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이고, 사용승인일은 2021.03.11입니다. 현재 소유자 김성진은 2022.01.03 매매를 원인으로 거래가액 178,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기는 2022.02.17 접수됐습니다.
임차권자 이지윤은 403호 전부를 임차했고, 임대차계약일은 2022.02.17, 점유개시일은 2022.02.17, 주민등록일은 2022.02.21, 확정일자는 2022.01.20로 기재돼 있습니다. 보증금은 소유자의 취득 거래가액과 같은 178,000,000원이며, 2024.07.15 임차권등기가 접수됐습니다. 전입일이 권리표상 말소기준일인 2021.04.16보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 성북구 정릉로26길 44 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 전용 19.65㎡ · 8층 건물 중 4층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2021.03.11 |
| 소유자 | 김성진 · 거래가액 178,000,000원 · 2022.02.17 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임대주택 등기 | 2022.02.17 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정, 그러나 말소기준 확인 필요
권리표상 기준일은 2021.04.16이고, 이지윤의 주민등록일은 2022.02.21입니다. 따라서 제공된 권리 판정에서는 임차권이 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 다만 기준 근저당 자체의 말소기재가 존재하므로, 대항력 판정의 기준권리가 실제로 유효한지는 별도 원본 검증이 필요합니다.
② 임차인·보증기관 승계 현황
실제 임차인은 이지윤 1명입니다. ‘시보증’은 이지윤 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 표시로, 별도의 임차인 또는 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지윤 실제 임차인 | 제4층 제403호 전부 주거·임차권등기 | 178,000,000원 | 계약 2022.02.17 점유 2022.02.17 전입 2022.02.21 확정 2022.01.20 배당요구 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 전입일이 말소기준일 이후 |
| 시보증 보증기관 승계 | 실제 점유자 아님 이지윤 보증금 승계 | 별도 합산 금지 | 전입일·확정일자 미상 보증금 별도 금액 없음 | 대항력 판정 대상 아님 대위·승계 중복합산 금지 |
③ 거래표본 비교 — 89.4%지만 최신 거래는 2022.03
수성렉스빌은 총 18세대이고, 대상 면적은 전용 19.65㎡입니다. 제공된 거래표본 12건의 평균은 180,833,333원, 최저는 178,000,000원, 최고는 190,000,000원입니다. 현재 최저매각가 161,600,000원은 해당 평균의 89.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.65㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2022.01 | 19.65㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2022.01 | 20.3㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 19.65㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2022.01 | 20.3㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 19.65㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2021.12 | 20.3㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 20.3㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 20.3㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 20.3㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 19.65㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2021.07 | 20.3㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 평균 | 19.65㎡·20.3㎡ | 12건 | 180,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,062,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 158,537,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,978,000,000원 중 채권자 예상배당은 158,537,600원, 미배당액은 4,819,462,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 을구 1번 근저당의 해지 말소기재와 배당순위 반영이 서로 엇갈리므로 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 4,819,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 4,851,329,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 103,424,000원 | 101,176,064원 | 4,876,823,936원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성
- 이용상태. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며, 내부구조는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
- 입지. 서울숭덕초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 정릉역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 1단의 공동주택 부지이며, 토지면적은 378.0㎡, 공시지가는 4,841,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 소규모 다세대이며 전용 19.65㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.5회·매각률 0.0%이므로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2021.04.16 설정된 을구 1번 근저당에 2021.11.16 해지 말소가 기재돼 있습니다. 현재 효력과 배당대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 재검증. 현재 판정은 전입일 2022.02.21이 기준일 이후여서 대항력 없음이지만, 기준 근저당의 말소 상태가 확정돼야 판단도 안정됩니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 실제 임차인은 이지윤 1명이며, 시보증 표시는 같은 178,000,000원 보증금의 대위·승계입니다.
- 현재 시세 재조사. 최신 거래가 2022.03이므로 2026년 인근 동일 면적 거래와 현재 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대·전용 19.65㎡이며 평균 유찰 9.5회·매각률 0.0%로 표시돼 있어 출구가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소·행정상 처리 여부를 관할기관과 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 예상배당표에 확정 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것
표면적인 결론은 간단합니다. 실제 임차인은 이지윤 1명이고, 보증기관 승계 표시는 중복신고이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 전입일이 말소기준일 이후라는 판정에 따라 이지윤의 임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 161,600,000원은 제공된 거래표본 평균 180,833,333원의 89.4%입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 표시된 서서울농업협동조합 근저당은 2021.11.16 해지 말소가 기재돼 있는데도, 예상배당표에서는 여전히 최선순위로 158,537,600원을 배당받는 구조입니다. 이 불일치가 해소되지 않으면 임차인의 대항력 기준과 실제 배당순위를 확정하기 어렵습니다. 또한 최신 거래가 2022.03이고, 18세대 소규모 다세대의 경매 통계가 평균 유찰 9.5회·매각률 0.0%라는 점도 무겁습니다.
가격은 검토 가능하지만 권리 확정은 보류. 등기부 원본과 매각물건명세서에서 을구 1번 근저당의 현재 효력, 임차권의 소멸 여부, 주택도시보증공사의 승계 범위를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
