서울북부지방법원 2025타경13897. 상봉동 더힐탑 2층 202호, 전용 28.22㎡의 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,800,000원입니다. 등기상 임차권자 홍주영의 보증금은 280,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입·점유개시일 2020.12.29가 말소기준권리 2017.12.01보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 여기에 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 보증금 280,000,000원을 최저가에 더하는 인수형 구조가 아닙니다. 확약이 해당 임차보증금에 정상적으로 적용된다는 전제에서는 실질취득액이 최저가와 같은 192,800,000원으로 계산됩니다. 다만 확약은 홍주영 임차보증금에만 적용되므로, 현장조사에서 별도 점유자나 추가 임대차가 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 315-24 더힐탑 2층 202호 도로명: 서울특별시 중랑구 동일로126나길 31-16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 28.22㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 2층 |
| 건물 규모 | 더힐탑 · 9세대 · 2017.11.28 사용승인 |
| 소유자 | 이은경 (2022.01.07 매매, 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수형이 아니다
말소기준권리는 2017.12.01 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 1,040,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 2023.02.10 등기된 홍주영의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 홍주영의 전입신고와 점유개시는 2020.12.29로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍주영 제2층 제202호 전부 | 계약 2020.12.01 확정 2020.12.04 전입·점유 2020.12.29 임차권등기 2023.02.10 | 280,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 주장 배당요구 접수 | 승계 없음* 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 47,200,000원 낮다
더힐탑 전용 28.22㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 261,500,000원이지만, 2022.01 거래 283,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 240,000,000원 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 28.22㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 28.22㎡ | 2층 | 283,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.22㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 실질취득액 192,800,000원은 최근 거래 240,000,000원보다 47,200,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 80.3%입니다. 감정가 241,000,000원은 최근 거래와 거의 같은 수준이지만, 1회 유찰로 20% 낮아지면서 가격 여유가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,200원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 1,040,000,000원 | 189,300,800원 |
| 2. 근저당 · 서울시산림조합 | 156,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 121,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한성양계 주식회사 | 14,958,600원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한성양계주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 진갑순 | 280,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 189,300,800원이 선순위 근저당 항목에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사를 포함한 후순위 채권은 배당받지 못하는 계산입니다. 총 미배당액은 1,703,457,800원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 1,703,457,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 1,741,477,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 123,392,000원 | 120,864,512원 | 1,771,894,088원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 상봉역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 202호로 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 222.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 소로각지의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,763,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구와 수도권광역급행철도 B노선에 저촉되고, 과밀억제권역·교육환경보호구역· 상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 전체 9세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세가 -15.2%이므로 매도 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 사건과 홍주영 보증금 280,000,000원에 정확히 연결되는지 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 교부청구와 배당요구 내역을 확인하세요. 예상배당표의 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 하락 반영. 현재 가격은 최근 거래의 80.3%지만 거래 추세가 -15.2%입니다. 내부 상태·층·향·수리비를 반영한 보수적 매도가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 소규모 건물 환금성. 9세대이고 거래 표본이 2건뿐이므로 동일 면적 거래가 한 건의 가격만으로 환금성을 단정하지 마세요.
- 철도 관련 제한 확인. 철도보호지구 및 수도권광역급행철도 B노선 저촉이 향후 수선·증축· 재건축 또는 이용계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비, 공용부분 수선, 승강기와 난방설비 상태를 관리주체와 현장 방문을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 가격은 하락 추세까지 반영
겉으로만 보면 보증금 280,000,000원이 최저가 192,800,000원보다 커 위험한 물건처럼 보입니다. 그러나 홍주영의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득액은 192,800,000원, 매수인 인수는 0원*입니다.
가격은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 80.3%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -15.2%이고 9세대 소규모 건물이라 거래 표본과 환금성이 약합니다. 결론은 권리상 조건부 안전, 가격상 여유 존재, 환금성은 보수적으로입니다. 확약서 원문과 현재 점유관계가 확인돼야 현재의 가격 차이가 실제 투자 여유로 남습니다.
* 주택도시보증공사의 확약이 홍주영 임차보증금 280,000,000원에 유효하게 적용되고, 확약 밖의 별도 임차인이나 점유권원이 없다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 산정했습니다.
