서울남부지방법원 2025타경11142. 영등포구 당산동4가 ‘해라톤시티2’ 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 복층구조입니다. 소유자는 이윤정이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 253,000,000원입니다. 유찰 이력은 2회지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시되어 있습니다.

권리의 중심은 이희진의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.04, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.03이며, 보증금은 285,000,000원입니다. 말소기준인 우리은행 가압류 2024.01.19보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 해소

말소기준권리는 2024.01.19 우리은행 가압류입니다. 이보다 먼저 전입·점유를 갖춘 이희진의 임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않으며, 배당 부족분은 매수인이 인수합니다. 이후의 우리은행 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건에서는 특별매각조건이 일반적인 인수 구조를 뒤집습니다. 현재 매각가 253,000,000원에서 집행비용 4,342,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 248,658,000원이고, 보증금 부족분은 36,342,000원입니다. 이 금액은 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건이 이행되면 반환청구권 포기와 임차권등기 말소로 실질 인수액은 0원*이 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

• 임대차계약·확정일자. 2022.01.04.
• 전입·점유개시. 2022.02.03 — 말소기준 2024.01.19보다 앞서 대항력이 있습니다.
• 임차권등기. 2023.11.22 임차권등기명령, 2023.11.24 등기.
• 보증기관 중복신고 없음. 실제 임차인은 이희진 1명이며 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
• 특별조건 적용범위. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 이 임차권에 적용됩니다. 별도 임차인은 없습니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 늘어난다

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크면, 특별조건을 적용하지 않은 원칙상 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 회차별 수치를 더하면 룰상 실질취득은 약 288,066,880원~289,342,000원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 36,342,000원·86,233,600원·126,146,880원은 특별조건을 적용하지 않은 경우의 룰상 임차보증금 부족분입니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)

일반채권 총액 369,139,515원은 예상배당 0원으로 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 민간임대주택 등기와 소유권 흐름

등기부에는 2022.02.03 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 해당 주택은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 이 등기는 말소기준보다 앞서 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원문에서 매각 후 처리 여부와 잔존 의무를 별도로 확인해야 합니다.

소유권은 2021.07.08 김찬종·김은숙의 각 2분의 1 지분으로 보존된 뒤 같은 날 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁되었습니다. 2022.01.24 신탁등기가 말소되었고, 2021.06.01 매매를 원인으로 2022.02.03 이윤정에게 공유자 전원 지분이 이전되었습니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 영등포구 당산동4가 현대5차아파트 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 해라톤시티2까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 오피스텔 복층구조로 이용 중입니다. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 따라 조사되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 당산로38길이 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 256.9㎡이며 공시지가는 ㎡당 5,122,000원입니다.
• 공부 차이. 해당 사항 없고 위반 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 주체·절차·시점을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 조건 미이행 시 구조. 현재 가격에서는 룰상 36,342,000원, 3회 유찰 시 86,233,600원, 4회 유찰 시 126,146,880원이 임차보증금 부족분입니다.
• 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 잔존사항을 확인하세요.
• 실제 이용·내부 상태. 감정평가가 도면과 외부관찰 등에 의존했으므로 복층구조, 내부 마감과 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 금융·세금·전입 관련 조건을 함께 점검하세요.
• 배당 변동. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구종기와 채권신고를 대조하세요.
• 가격 상한. 감정가와 현재 최저가가 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시세조사를 통해 응찰가 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

등기 순위만 보면 이 물건은 보증금 285,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 가격에서 배당 부족분은 36,342,000원이며, 유찰되어 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 룰상 실질취득은 약 2.88억~2.89억원으로 유지됩니다.

하지만 특별매각조건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다. 조건이 정확히 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 낙찰가와 같아집니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 권리 순위가 아니라 특별조건이 누구에게 어떻게 적용되고, 언제 말소가 완료되는지를 원본으로 검증하는 것입니다. 권리위험은 조건부로 해소되지만, 2회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가 100%이고 시세 비교 근거는 별도로 확인해야 합니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 검증 후 판단.

* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우입니다. 특별조건을 적용하지 않은 원칙상 현재 회차 매수인 인수액은 36,342,000원입니다.