161,920,000원
서울남부지방법원 2025타경11142. 당산동4가 ‘해라톤시티2’ 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(복층구조)입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 285,000,000원의 임차보증금입니다. 임차인 이희진은 2022.02.03. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.04., 임차권등기는 2023.11.24. 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024.01.19. 우리은행 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 원칙적으로 배당되지 않은 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 최저매각가 161,920,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 3,066,880원을 제외한 158,853,120원이 임차인에게 우선 배당되고, 126,146,880원이 남는 것으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 특별매각조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 중 제2층 제201호 · 사용승인일 2021.06.22 |
| 소유자 | 이윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 349,620,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 특별매각조건이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이희진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 인수 0원 |
이희진은 전입 2022.02.03., 점유개시 2022.02.03., 확정일자 2022.01.04.이며 배당요구도 한 상태입니다. 2023.11.24. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 존재하고, 2024.01.19. 우리은행 가압류보다 앞선 임차권이므로 특별조건이 없다면 매수인 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.
② 가격 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 253,000,000원이고 현재 최저매각가는 161,920,000원으로, 제시된 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 현재 회차의 실질취득액을 특별매각조건 반영 후 161,920,000원으로 보되, 가격 판단은 감정가 대비 할인과 유찰 횟수를 중심으로 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 계산상 인수액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 126,146,880원 | 369,139,515원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,536,000원 | 158,077,504원 | 369,139,515원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 103,628,800원 | 183,622,003원 | 369,139,515원 |
위 ‘일반 계산상 인수액’은 배당 부족분을 기계적으로 매수인이 인수한다고 볼 때의 수치입니다. 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수 판단은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 이희진 보증금 | 285,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 19,519,465원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 349,620,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인에게 158,853,120원이 우선 배당되고 보증금 중 126,146,880원이 남습니다. 특별매각조건을 적용하면 그 잔액에 대한 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되는 조건입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 본건을 오피스텔(복층구조)로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 주위환경. 현대5차아파트 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 해라톤시티2까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 본건이 속한 해라톤시티2 동측으로 당산로38길이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 중 제2층 제201호이며 사용승인일은 2021.06.22입니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 5,122,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 이희진의 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수 구분. 현재 회차 일반 배당계산의 126,146,880원 부족분을 그대로 매수인 부담으로 오인하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 가격 검증. 감정가 253,000,000원에서 161,920,000원까지 내려왔지만 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 단정하지 않습니다.
- 내부 현황 확인. 내부구조 및 이용상황 조사는 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 것으로 기재돼 있으므로 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차권이 ‘특별조건’으로 0원이 되는 사건
표면만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 최저가 161,920,000원에서 배당 후에도 126,146,880원이 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 이런 사건은 원칙적으로 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이를 반영하면 이희진에 대한 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 161,920,000원입니다. 다만 이미 4회 유찰된 물건이고 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행 확인과 가격 검증입니다.
