가격은 최근 시세 아래지만, ‘인수 0원’을 확정하기 전 권리 재검증이 필요하다 — 쌍문동 이건그린빌 202호

서울북부지방법원 2025타경13940. 도봉구 쌍문동 이건그린빌 2층 202호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 2015.03.11 사용승인을 받은 지상 4층 건물의 2층에 위치하며, 이건그린빌은 6세대 규모입니다. 현재 소유자 권영만은 2021.06.28 매매를 원인으로 2021.06.29 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 148,000,000원입니다.

감정가는 161,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 최저매각가는 128,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 4건의 평균은 140,000,000원이고 최신 거래는 2026.05의 134,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 5.5% 상승한 것으로 집계돼 하락장 보정 위험은 확인되지 않습니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 92.0%라는 점은 실제 가격상 장점입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소기준과 점유관계의 정합성입니다. 2015.08.12 설정된 영등포농업협동조합 근저당 109,200,000원은 말소기준으로 산정돼 있지만, 등기에는 2021.06.09 해지를 원인으로 해당 근저당 설정등기가 말소된 기록도 있습니다. 여기에 현황조사상 송태곤이 202호를 주거로 사용하면서 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 송태곤을 대항력 없는 점유자로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 등기말소 기록을 함께 확인

근저당 이후 등기된 2022.03.29 안산세무서 압류, 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 2025.03.13 남동세무서 압류와 2025.12.26 강제경매개시결정은 현재 산정상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금 압류가 포함돼 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 2명, 한 명은 대항력 미상

박우리는 2021.05.05 임대차계약, 2021.05.14 확정일자, 2021.06.09 전입·점유개시, 보증금 148,000,000원으로 2023.04.19 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리됩니다. 현재 권리 산정에서는 전입이 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음, 매수인 인수 0원으로 처리됐습니다.

반면 송태곤은 현황조사와 매각물건명세서에 202호 주거 점유자로 나타나지만 전입일·보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 송태곤은 대항력 가능·미상이며, 전입세대확인서·주민등록 전입일·임대차계약서·점유개시일이 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선하면 92.0%

이건그린빌 전용 29㎡대 실거래 12건입니다. 전체 평균 135,166,666원은 2021년부터의 거래가 섞인 수치이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 134,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 4건이고, 최근 구간은 이전 구간보다 5.5% 높은 흐름입니다.

최저가 128,800,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 92.0%입니다. 감정가 161,000,000원과 비교하면 한 차례 유찰로 가격 부담이 낮아졌고, 최신 거래 134,000,000원 아래에도 위치합니다. 전체 평균 대비 비율 95.3%만을 근거로 삼지 않더라도 최근 거래 기준으로 가격 할인은 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

채권 총액 2,344,490,000원 중 126,196,800원이 배당되고, 미배당액은 2,218,293,200원입니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제와 송태곤의 미상 임차관계는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 이건그린빌은 6세대 규모이고 대상 면적은 29.92㎡입니다. 소규모 다세대로 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 입지. 서울쌍문초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 완경사지대 안에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형이며, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수 설비와 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
• 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2015.08.12 근저당이 2021.06.09 해지·말소된 등기 흐름과 최선순위 권리 산정이 일치하는지 등기부 현재사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 송태곤 전입일 확인. 주민등록 전입일이 최선순위 권리보다 앞서는지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
• 송태곤 보증금 확인. 보증금과 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상입니다. 임대차계약서와 현황조사 보완자료를 확인하세요.
• 박우리 임차권 검증. 임차권등기 보증금 148,000,000원과 배당요구는 확인되지만, 근저당 말소 기록을 반영한 대항력 결론인지 재검토하세요.
• 두 점유자의 관계. 박우리와 송태곤의 임대차 승계·전대·가족관계·퇴거 여부를 현장 방문과 이해관계인 확인으로 구분하세요.
• 세금 압류 확인. 안산세무서와 남동세무서 압류가 있으므로 당해세와 법정기일, 매수인에게 남을 수 있는 조세 항목을 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 현재 점유자가 확인된 만큼 인도명령 가능 여부와 협의 비용, 집행 기간을 응찰가에 반영하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 수도·전기 등 사용료를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한. 가격 비교는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 134,000,000원을 우선하고, 확인된 인수액과 명도비용을 더한 실질취득가로 판단하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 전”

최저가 128,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 140,000,000원의 92.0%이고 최신 거래 134,000,000원보다 낮아 가격 자체는 경쟁력이 있습니다. 최근 거래 추세도 5.5% 상승으로 집계돼 시세가 급격히 내려가는 물건으로 보기는 어렵습니다.

하지만 현재의 할인 폭만 보고 바로 안전형 물건으로 분류할 수는 없습니다. 말소기준으로 산정된 영등포농업협동조합 근저당에는 2021.06.09 말소 기록이 있고, 송태곤은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 현재 점유자입니다. 박우리의 148,000,000원 임차권등기 역시 이 말소기준 문제를 다시 대입해 판정해야 합니다.

현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 권리 원본을 대조하기 전에는 확정값이 아닙니다. 말소기준과 송태곤의 임대차가 확인돼 실제 인수액이 0원으로 확정될 때 비로소 최근 시세 아래의 가격 장점을 온전히 평가할 수 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 전입니다.