인천지방법원 2024타경46673. 김포시 대곶면 대벽리 147-64 소재 토지와 2층 단독주택입니다. 감정가는 400,888,800원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 280,622,000원입니다. 토지는 267.0㎡의 대지이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다.
말소기준권리는 2019.06.24. 주식회사우리은행의 근저당권 177,320,000원입니다. 뒤의 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 금전등기보다 공유관계와 매각범위에서 올라갑니다. 등기상 임은경과 전명훈이 각각 2분의 1을 소유하고, 을구 2번 근저당권과 경매개시결정은 전명훈 지분으로 표시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경46673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대벽리 147-64 1동 · 경기도 김포시 대곶면 수남로22번길 154-123 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 대 267.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임은경 지분 2분의 1 · 전명훈 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 400,888,800원 / 280,622,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사뉴동림대부 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 정확한 면적과 인접 토지 경계 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 금전등기 인수는 0원
말소기준인 우리은행 근저당권 뒤에 설정된 을구 2번 근저당권은 2024.03.07. 주식회사뉴동림대부로 이전됐고, 전명훈 지분에 대한 경기신용보증재단 가압류와 뉴동림대부의 임의경매개시결정도 모두 말소기준보다 늦습니다. 예상배당 기준으로 매수인이 떠안을 금전 권리는 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자와 전입 여부를 확인하기 전까지 점유 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력 여부 역시 가능·미상 상태에서 별도로 분석해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 400,888,800원의 70%인 280,622,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 다만 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 경계, 제시외 건물, 공유지분 범위에 따라 가치 편차가 커서 유찰률만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가·실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(70%) | 280,622,000원 | 275,893,292원 | 2,986,708원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(56%) | 224,497,600원 | 220,554,634원 | 58,325,366원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(44.8%) | 179,598,080원 | 176,283,707원 | 102,596,293원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 2,986,708원에서 58,325,366원, 102,596,293원으로 증가하지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 채권자의 손실이 커진다는 사실이 곧 물건 자체가 시세보다 싸다는 뜻도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,728,708원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 177,320,000원 | 177,320,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 2024.03.07. 주식회사뉴동림대부로 이전 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,560,000원 | 23,573,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 278,880,000원 중 275,893,292원이 배당되고 2,986,708원이 미배당되는 구조입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수남초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·공장이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용·구조. 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 267.0㎡입니다. 완경사 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접하며, 공시지가는 328,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 각 규제의 실제 적용과 이용 제한은 관할기관 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 제시외 부분의 위치·면적·허가관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 표준화된 비교가 어렵고, 주변이 주택·농경지·공장 혼재지역이어서 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 범위. 임은경·전명훈 각 2분의 1 소유 상태에서 을구 2번 근저당과 경매개시결정이 전명훈 지분으로 특정돼 있습니다. 물건목록·매각물건명세서·등기부 원문으로 실제 취득 지분을 최우선 확인하세요.
- 토지와 건물의 권리 일치. 건물 근저당은 대벽리 147-64 토지를 공동담보로 표시합니다. 토지등기와 건물등기를 함께 대조해 담보 범위와 매각대상 표시가 일치하는지 확인하세요.
- 점유·전입 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담으로 실제 점유 원인과 대항력 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 부분의 구조·면적·이용상태와 철거 또는 원상복구 위험을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 면적·경계 측량. 정확한 면적과 인접 토지 경계는 별도 확인이 필요한 상태입니다. 담장·진입로·건물 배치가 지적도와 맞는지 확인하세요.
- 토지 규제. 군사시설 보호, 성장관리계획, 토지거래계약 허가구역 등 규제가 실제 증축·개축· 용도변경·재매각에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 응찰가 산정. 최저가 280,622,000원은 감정가의 70%이지만, 공유지분 범위와 제시외 건물, 경계 리스크를 반영하지 않고 단순 할인율만으로 상한가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지·건축 관련 공부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 취득하는가’가 먼저다
이 사건은 금전등기만 보면 단순합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 소유권은 임은경과 전명훈에게 각각 2분의 1씩 나뉘어 있고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 전명훈 지분으로 표시됩니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 정확한 면적과 경계 별도 확인이라는 조건이 겹칩니다.
따라서 이 물건의 결론은 “인수 0원이니 안전하다”가 아닙니다. 먼저 실제로 취득하는 지분과 토지·건물 범위를 확정하고, 점유와 경계를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 근거는 부족합니다. 금전 권리는 통과, 매각범위와 현장성은 보류. 공유관계까지 감당할 활용계획이 명확한 입찰자에게만 검토 가치가 있는 사건입니다.
