서울남부지방법원 2025타경11153. 금천구 독산동 써니타운 비동 401호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호입니다. 감정가는 292,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 186,880,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조와 매각조건입니다.

임차인 이은지는 2021.04.23. 확정일자를 받고 2021.05.20. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 전대식 근저당은 그보다 늦은 2021.07.19. 설정됐습니다. 따라서 이은지는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 183,463,680원이 우선배당되더라도 보증금 295,000,000원 중 111,536,320원이 남습니다.

원칙대로라면 이 미배당액은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 감소해 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 해당 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 빠르다

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 이은지 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 권리를 승계한 보증기관이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 등기부상 임차권등기는 2023.07.20. 설정됐지만, 대항력 판단의 기준은 임차권등기일이 아니라 선행한 전입·점유일 2021.05.20.입니다.

③ 가격 구조 — 감정가 64%지만 시세 할인은 확인 불가

현재 최저가는 186,880,000원으로 감정가 292,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수는 없습니다. 특히 다세대·도시형생활주택은 개별 건물의 입지, 주차, 관리상태, 임대수요에 따라 거래가격 편차가 커 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.

포기 조건이 없다면 낙찰가가 186,880,000원에서 149,504,000원, 119,603,200원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 각각 111,536,320원, 148,389,056원, 177,871,245원으로 늘어납니다. 즉 유찰 자체가 총 부담을 크게 낮추지 않는 구조입니다. 반대로 포기·말소 조건이 확실히 이행되면 실질취득액은 각 회차의 낙찰대금 수준으로 내려갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)

집행비용 차감 후 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 우선 차감돼 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 후순위 권리와 압류

말소기준권리는 2021.07.19. 전대식 명의 근저당권으로 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류 34,614,952원, 한국자산관리공사 가압류 66,054,551원, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 남동구 압류, 서울특별시중랑구 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

다만 세금 관련 압류가 있다는 사실과 실제 당해세 우선배당 여부는 별개의 문제입니다. 당해세가 확인되면 임차인보다 먼저 배당될 수 있어 임차인 미배당액이 증가할 수 있습니다. 매각조건에 따른 포기가 그 증가분까지 포함하는지 원문 범위를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다.
• 위치. 금천문화예술정보학교 서측 인근이며, 주변은 공원·학교·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층이며, 석재·적벽돌 외벽과 샷시 창호, 승강기·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기 범위 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기가 현재 회차의 부족분 전액에 적용되는지 원문을 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 말소 동의서·확약서·말소촉탁 여부와 낙찰대금 납부 전후의 말소 시점을 집행법원에 확인하세요.
• 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이은지 1명이며 주택도시보증공사는 승계기관입니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 룰상 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저렴하다고 단정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 호가를 별도로 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
• 근저당 채무관계. 소유자는 김현창이나 근저당 채무자는 이광록으로 기재돼 있으므로 등기 원문과 관련 서류를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 매각조건 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 64%보다 조건 이행이 먼저다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 292,000,000원에서 두 차례 유찰돼 186,880,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 295,000,000원이므로 일반적인 권리 구조에서는 미배당액 111,536,320원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나기 때문에 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건은 매각물건명세서상 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 조건이 제대로 이행되면 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전 보류. 포기·말소 조건의 범위와 실행 절차를 법원 원본으로 확정한 뒤에만 현재 최저가를 실질취득가로 볼 수 있습니다.