인천지방법원 2024타경538735. 영흥면 선재리 528-1의 토지와 건물군을 대상으로 하는 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 건축물대장상 제조업소·다가구주택·기숙사·화장실 등이 포함돼 있고, 현황은 펜션 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 3,370㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 공시지가는 305,500원/㎡입니다.
등기부의 현재 소유자는 백후현이고, 2022.03.17. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 옹진군 압류, 라명숙 가등기, 이번 경매개시결정, 하나카드·케이비국민카드 가압류, 신은숙 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경538735 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 528-1 · 선재로306번길 31-97 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 건축물대장상 제조업소·다가구주택·기숙사 등 · 현황 펜션 등 |
| 토지 | 3,370㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 305,500원/㎡ |
| 소유자 | 백후현 · 2022.03.17. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 2,597,037,450원 / 890,784,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,502,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
말소기준은 2022.03.17. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2023.05.12. 옹진군 압류, 2023.10.20. 라명숙 소유권이전청구권가등기, 2024.06.14. 경매개시결정, 2024.07.05. 하나카드 가압류, 2024.07.25. 케이비국민카드 가압류, 2022.08.24. 신은숙 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 라명숙, 대항력 ‘가능·미상’으로 접근
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 라명숙 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 조사된 점유자는 1명, 라명숙입니다. 전입일은 2019.03.07.로 2022.03.17. 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정하는 것은 위험합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·보증금 미상·우선변제 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 최저가보다 중요한 것 — 실질취득액을 지금 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 890,784,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 매수인이 인수하는 것으로 명시된 임차권설정등기가 있고 그 금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 890,784,000원을 실질취득가로 보거나, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
실질취득액은 원칙적으로 낙찰가 + 실제 인수금액으로 판단해야 합니다. 현재는 인수권리 금액이 자료에 없으므로 낙찰가가 내려갈수록 반드시 총 취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 근거가 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 독립적으로 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 890,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,307,840원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 879,476,160원 |
| 3. 근저당 · 신은숙 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,143,249원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,164,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,491,308,056원 중 예상배당은 879,476,160원, 미배당은 611,831,896원입니다. 위 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 매각물건명세서에 별도로 명시된 2002.10.12. 임차권설정등기의 인수금액은 이 배당수치에 나타나지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 더 돼도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 890,784,000원 | 879,476,160원 | 611,831,896원 |
| 5회 유찰 시 | 712,627,200원 | 703,100,928원 | 788,207,128원 |
| 6회 유찰 시 | 570,101,760원 | 562,000,742원 | 929,307,314원 |
중소기업은행의 신청채권액은 1,022,502,129원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자는 전액 변제되지 않고, 5회·6회 유찰 시에는 배당액이 더 줄어듭니다. 다만 후순위 채권의 미배당 증가 자체가 매수인 승계를 뜻하는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 승계 위험은 별도로 명시된 임차권과 점유관계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선재리 ‘넛출선착장’ 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지·임야·펜션 등이 혼재합니다.
- 이용. 건축물대장상 제조업소·다가구주택·기숙사 등이 포함돼 있으며 현황은 펜션 등으로 이용됩니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 여건은 불편한 지역으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소방·수영장 설비와 지하수시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 성장관리권역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 물리 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 공동주택 단일 호수와 달리 토지·복수 건축물·펜션 현황이 결합된 자산으로, 활용성과 명도·운영 상태를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권설정등기 원문 확인. 목록1,6의 2002.10.12. 접수 제46363호 임차권설정등기의 권리자·보증금 또는 피담보액·대상 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 라명숙 점유관계 확인. 전입은 2019.03.07.로 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 불명확하므로 임대차계약서와 전입세대·점유현황을 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2023.10.20. 라명숙 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 후순위라 매각으로 소멸하나, 관계인 구조를 파악하는 자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 범위 확인. 현황 펜션 등 복수 용도로 이용 중이므로 실제 객실·건물별 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 운영시설 상태 확인. 수영장·지하수·소방·난방 등 설비의 정상 작동 여부와 유지비용을 점검해야 합니다.
- 가격보다 총부담액. 현재 최저가 890,784,000원에 인수권리 금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 한 줄
이 물건의 숫자만 보면 감정가 2,597,037,450원에서 최저가 890,784,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 후순위 등기는 대부분 소멸하지만, 2002.10.12. 임차권설정등기는 매수인이 인수한다고 명시돼 있고 그 금액이 확인되지 않았습니다. 점유자 라명숙 역시 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
따라서 이 사건은 “네 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수권리의 정확한 금액과 범위를 확인한 뒤 총 취득비용을 계산해야 한다”가 핵심입니다. 인수금액 확인 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
