인천지방법원 2025타경2274. 경기도 김포시 통진읍 서암리 일원의 토지와 공장 및 부속건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장 및 부속건물로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 토지면적은 9,157㎡, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 8,252,682,380원입니다.
권리분석의 중심은 가격보다 먼저 선순위 전세권입니다. 말소기준은 2015년 10월 29일 중소기업은행 근저당권 2,160,000,000원인데, 그보다 약 10년 앞선 2005년 11월 1일 주식회사한국가구 명의의 전세권이 건물 전부에 설정돼 있습니다. 전세금은 150,000,000원이며, 등기 판정상 매각으로 소멸하지 않습니다. 따라서 낙찰자는 이 권리를 인수하는 전제로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2274 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 244-11 · 서암리 244-1, 244-11 제1호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속건물 |
| 토지 | 9,157㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이문숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,252,682,380원 / 8,252,682,380원 (신건) |
| 청구금액 | 30,689,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 토지는 건물부지·주차장 등으로 사용 |
① 권리 흐름 — 150,000,000원 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2015.10.29. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액 2,160,000,000원입니다. 이후 2015.11.06. 신한은행 근저당권 10,200,000,000원, 2025.03.14. 신한은행 가압류 6,955,590,408원, 2025.06.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상 3명
조사된 점유·임차 관계는 3명입니다. 모두 전입 또는 전입신고일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 계약내용과 점유 범위는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)뷰온 | 2017.11.27 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라파아바 | 2025.05.12 | 보증금 미상 · 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경희 | 2025.03.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득가 — 신건 최저가가 끝이 아니다
신건 최저매각가는 8,252,682,380원입니다. 그러나 매수인이 인수하는 선순위 전세권 150,000,000원을 합치면 권리분석상 실질취득 부담은 8,402,682,380원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,252,682,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 84,926,824원 |
| 전세권 · 주식회사한국가구 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 근저당권 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 근저당권 · 주식회사신한은행 | 10,200,000,000원 | 5,857,755,556원 |
| 가압류 · 주식회사 신한은행 | 6,955,590,408원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 19,465,590,408원, 채권자 예상배당은 8,167,755,556원, 미배당은 11,297,834,852원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 선순위 권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 8,252,682,380원 | 8,167,755,556원 | 11,297,834,852원 |
| 1회 유찰 · 80% | 6,602,145,904원 | 6,533,724,445원 | 12,931,865,963원 |
| 2회 유찰 · 64% | 5,281,716,723원 | 5,226,499,556원 | 14,239,090,852원 |
신한은행의 경매 청구금액은 30,689,490원이고, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구는 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 낙찰가가 내려가더라도 말소기준보다 앞선 전세권 자체가 자동으로 없어지는 것은 아니므로, 낙찰가만 보고 총취득 부담이 그만큼 줄어든다고 보면 안 됩니다.
⑥ 토지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 모두 공장 및 부속건물로 이용 중입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다.
- 규모. 토지면적은 9,157㎡이며 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 1980.11.04., 1988.07.16., 1988.10.14. 사용승인 건물이 포함되고 철근콘크리트조·경량철골조·시멘벽돌조·철골조·조적조·라멘조·브럭조 등 여러 구조가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 주위환경. 서암초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 소규모공장, 근린시설, 농경지 등이 형성된 지대입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 377,800원/㎡입니다.
- 지적·경계. 토지의 정확한 지적 및 경계 확인은 측량을 요합니다.
- 일괄평가. 울타리·담장·바닥포장·외부수도시설·별도의 경제적 가치가 없는 조경수목 등은 토지에 포함해 평가됐고, 데크 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 주식회사한국가구 전세권의 현재 존속·말소 여부와 전세금 반환관계를 등기사항 및 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 최저가 8,252,682,380원에 전세권 150,000,000원을 더한 8,402,682,380원을 자금판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 점유자 3명 확인. (주)뷰온, 주식회사 라파아바, 김경희의 보증금·계약관계·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 측량. 정확한 지적 및 경계 확인에 측량이 필요하다고 명시돼 있으므로 실제 사용범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 자연녹지지역·성장관리계획구역·군사시설 보호 관련 구역·토지거래계약 허가구역 등 인허가와 이용제한을 관계부서에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1980년·1988년 사용승인 건물이 혼재하고 구조도 다양하므로 실제 유지보수 상태와 이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 주변 거래수치 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 공장·토지 거래사례와 수익성·활용성을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 82.53억”보다 먼저 볼 것은 1.5억 선순위 전세권
이 사건은 후순위 근저당·가압류가 크게 쌓여 있어도 대부분 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 핵심은 그보다 앞선 권리입니다. 2005.11.01. 주식회사한국가구 전세권 150,000,000원이 말소기준인 2015.10.29. 중소기업은행 근저당권보다 먼저 설정돼 있고, 등기 판정상 매수인에게 인수됩니다.
따라서 신건 최저가 8,252,682,380원이 아니라, 선순위 전세권을 포함한 실질취득 8,402,682,380원을 출발점으로 봐야 합니다. 여기에 9,157㎡ 공장용지의 경계 측량, 다수 건물의 상태, 자연녹지지역과 각종 보호·허가구역, 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 실제 계약관계까지 확인해야 합니다. 후순위는 정리되지만 선순위는 남는다. 이 물건의 권리분석 핵심은 바로 그 한 줄입니다.
