인천지방법원 2025타경2861. 김포시 구래동 성현프라자 3층 304호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 인접 305호와 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 일괄 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2017년 2월 10일 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 198,000,000원입니다. 이후 김포시 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2024년 김태근 명의 근저당권은 2024년 7월 2일 이미 말소됐습니다.
임차인 오정환은 2023년 10월 5일 전입신고, 보증금 25,000,000원·월차임 1,500,000원으로 조사됐고 2025년 9월 22일 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인된 내용만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 인접 305호와 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 일괄 이용 |
| 소유자 | 장미 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 147,160,854원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.10. 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017.02.10 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 임차인 오정환의 전입신고일 2023.10.05는 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 2025년 김포시 압류와 경매개시결정, 2025년 12월의 추가 압류도 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정환 | 2023.10.05 | 25,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.09.22 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
오정환의 전입신고는 말소기준권리인 2017.02.10보다 약 6년 뒤인 2023.10.05입니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 25,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.09.22에 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 34.3%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가 310,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 이 수치를 곧바로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 해석할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 93,958,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 125,308,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 147,236,131원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 198,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 하나은행 채권최고액 198,000,000원 중 104,041,380원이 배당되고 93,958,620원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 147,160,854원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 구래역 서측 인근. 각종 근린생활시설 및 위락시설이 밀집한 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드선 구래역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 3층 304호 근린생활시설로, 인접 305호와 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 일괄 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 3층 304호. 위생·급배수·화재탐지·소화전·20인승 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터 보행자 전용도로, 서측 약 20미터 도로, 남측 약 12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,850,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 단독 사용 가능성. 현재 305호와 함께 유흥주점으로 일괄 이용 중이므로 두 호실 사이 벽체·출입구·전기·급배수·소방설비 분리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 오정환은 대항력이 없지만 실제 점유·영업 상태와 명도 절차는 별개의 문제입니다. 배당요구 여부와 별개로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유흥주점 용도. 기존 영업의 인허가·시설 승계 가능성 및 신규 임차수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 가격검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 동일 건물·유사 상가의 실제 거래·임대수익 자료를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 74,431,000원, 5회 유찰 시 52,101,700원으로 내려가지만 권리인수 0원이라는 점은 동일합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 체납 관리비·세금 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘유흥주점 일괄 이용’과 환금성
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 오정환의 전입은 2023년으로 늦어 대항력 없음, 현재 최저가 기준 매수인 인수 0원입니다. 3회 유찰로 최저가는 106,330,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 주거 경매처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 감정평가상 근린생활시설이고, 실제로는 305호와 함께 유흥주점으로 일괄 이용되고 있습니다. 따라서 304호만 취득했을 때 독립적인 사용·임대가 가능한지가 핵심입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리분석은 통과, 상품성·분리사용·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
