인천지방법원 2025타경2861. 김포시 구래동 성현프라자 3층 304호는 근린시설입니다. 감정평가서상 구래역 서측 인근 상업지역에 위치하며, 현재 인접한 305호와 함께 유흥주점(플레이노래바)으로 이용되고 있습니다. 감정가는 310,000,000원이지만 4회 유찰되면서 최저매각가가 74,431,000원까지 내려왔습니다.

권리관계는 상대적으로 명료합니다. 2017.02.10. 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 198,000,000원)이 말소기준권리입니다. 그 이후 등록된 김포시 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 별도로 설정됐던 김태근의 근저당권은 이미 등기상 말소됐습니다.

그러나 이 물건을 일반적인 독립 상가처럼 판단하면 곤란합니다. 매각 대상은 304호인데 현장 이용은 305호와 일체화되어 있습니다. 두 호실의 경계·출입·영업시설·설비가 어떻게 연결되어 있는지, 304호만 별도 점유하거나 임대할 수 있는지에 따라 낙찰 후 활용성과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유 문제는 별개

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

오정환의 전입일은 2023.10.05.로, 말소기준권리 설정일인 2017.02.10.보다 늦습니다. 따라서 제공된 임차인 조사상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금 25,000,000원을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 분석되지는 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당 여부는 별도로 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 76%가량 하락한 최저가, 시세 할인율은 미확인

이 물건의 가격 변화는 큽니다. 최초 감정가 310,000,000원에서 4회 유찰 후 최저매각가가 74,431,000원으로 낮아졌습니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 대비 가격 하락입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래와 비교한 할인율이 아니므로, 현재 가격이 시장가치보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

5회·6회 유찰은 조건부 가격 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이나 매각기일을 의미하지 않습니다. 미배당은 근저당권 채권최고액 198,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,431,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 경우 집행비용 약 1,739,758원을 제외한 72,691,242원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 198,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 125,308,758원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다.

다만 채권최고액과 실제 채권잔액은 동일하지 않을 수 있습니다. 이 계산에는 당해세 및 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았고, 실제 배당순위·채권액·배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 낙찰자 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 구래역(김포골드선) 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 위락시설이 밀집한 상업지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 구래역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 3층 304호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전 설비 및 20인승 승강기가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 상업용 토지이며 북측 약 20m 보행자 전용도로, 서측과 남측 약 20m 및 12m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 철도보호지구에도 저촉됩니다. 관련 행위 제한은 실제 이용계획에 따라 확인할 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 304호와 305호의 실제 시설 연결 및 변경 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 요소는 있으나, 유흥주점으로 이용되는 근린시설의 매수층은 일반적인 소규모 상가와 다를 수 있습니다. 특히 호실별 독립 이용 가능 여부가 매각성과 임대 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 304호·305호 경계 확인. 실제 출입구, 내부 벽체, 영업장 동선, 전기·수도·공조·소방시설 등이 호실별로 독립되어 있는지 확인하세요.
• 305호와의 권리관계. 인접 305호는 본건 매각 대상이 아닙니다. 305호 소유·점유 관계 및 304호와의 공동 이용 계약 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 오정환은 대항력이 없는 것으로 조사됐으나 실제 영업장 점유, 사용 범위, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인의 배당. 보증금 25,000,000원, 월차임 1,500,000원과 전입일 2023.10.05.가 확인됩니다. 확정일자·배당요구·최우선변제 여부를 관련 원본으로 검토하세요.
• 유흥주점 영업시설. 현재 시설을 그대로 사용할 수 있는지, 분리·원상복구가 필요한지, 영업허가와 소방 등 관련 요건에 문제가 없는지 확인하세요. 기존 영업허가가 낙찰자에게 자동 이전된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저평가를 판단하지 말고 같은 건물·유사 용도의 거래 및 임대 사례, 공실 위험과 예상 비용을 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 비용, 당해세 및 기타 우선배당 가능 항목을 확인하세요. 예상배당표에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 74,431,000원뿐 아니라, 추가 유찰 시 제시된 52,101,700원과 36,471,190원 시나리오에서도 독립 이용 비용과 명도 비용을 감안한 취득계획을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

김포 성현프라자 304호는 권리 인수와 활용 리스크를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 조사된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 등기상 권리구조만 보면 접근이 불가능한 물건은 아닙니다.

하지만 현재 최저가 74,431,000원이 감정가 310,000,000원의 24.01%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 검증되지는 않습니다. 이미 4회 유찰된 근린시설이고, 거래 시세가 확인되지 않았으며, 무엇보다 304호가 305호와 일괄 이용되는 유흥주점이라는 특수성이 있습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 검증되지 않은 고위험 물건입니다. 304호의 독립적 사용이 가능하고 명도·시설 분리 비용까지 확인될 때에만 입찰가를 판단할 근거가 생깁니다. 4회 유찰이라는 숫자보다, 낙찰 후 304호 하나로 무엇을 할 수 있는지가 더 중요합니다.