서울남부지방법원 2025타경11181. 독산동 헤리움팰리스 제7층 제705호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 444,000,000원, 3회 유찰된 최저매각가는 227,328,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 겉으로는 절반 가까이 내려온 가격이지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 대항력 임차보증금의 인수 여부입니다.
김정아는 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.25.입니다. 말소기준권리인 2023.04.05. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 500,000,000원 중 현재 최저가에서 배당되는 금액은 223,345,408원입니다. 확약이 없다면 부족분 276,654,592원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로, 조건 이행 시 이 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제7층 제705호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방·거실겸주방·욕실·베란다 · 지하1층/지상7층 중 7층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 이은환 (2022.02.08. 공유자전원지분전부 이전, 2021.06.08. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 227,328,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 국세 압류
2021.07.02. 설정됐던 시흥새마을금고 근저당권 4,800,000,000원은 2021.11.26. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2023.04.05. 국 압류이며, 이후의 강서세무서 압류·강제경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 산정 금지
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.26 2021.10.25 | 500,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 확약 시 0원* |
| 조소형 | 미상 | 2024.05.02 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 김정아의 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금 500,000,000원으로 더해 계산하면 안 됩니다. 김정아 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 합쳐 보증금 1,000,000,000원으로 보는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
최저매각가 227,328,000원은 감정가 444,000,000원의 51.2%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실 역시 감정가 수준에서 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 결과일 뿐, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 직접 근거는 아닙니다.
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김정아 보증금의 미배당액이 증가합니다. 현재 회차의 룰상 미배당은 276,654,592원, 4회 유찰 시 321,483,674원, 5회 유찰 시 357,346,939원입니다. 따라서 최저가만 내려간 것을 보고 실질 취득비용이 싸진다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 포기·말소 조건이 이행될 때에만 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,982,592원 |
| 1. 임차인 김정아 보증금 | 500,000,000원 | 223,345,408원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김정아 보증금의 룰상 미배당액은 276,654,592원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김정아 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 동일 승계 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방·거실겸주방·욕실·베란다 구조의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 독산3동다목적광장 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시흥IC와 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 상태는 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 전기·승강기·기계식주차장·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기와 김정아 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 포함됐는지 확인해야 합니다.
- 말소 이행 시점 확인. 매각대금 납부와 임차권등기 말소가 어떤 절차와 순서로 진행되는지 사건기록과 관계기관에서 대조해야 합니다.
- 조소형 점유 확인. 보증금·점유 부분·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 명도 협의에 필요한 현황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.08. 선순위 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 51.2%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 매물가를 비교해야 합니다.
- 기계식주차장 확인. 실제 사용 가능 차량 규격과 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 확약 이행이 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 500,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 276,654,592원이 배당되지 않아 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 커지므로, 확약이 없다면 최저가만 보고 가격 메리트를 논할 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에는 김정아의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있습니다. 이 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*이고 최저가 기준 실질취득은 227,328,000원으로 정리됩니다. 그렇더라도 비교 실거래가가 없어 시세상 저렴 여부는 판단을 보류해야 하며, 조소형의 미상 보증금과 선순위 민간임대주택등기 처리도 남아 있습니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기와 김정아 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건 미이행 시 현재 회차의 룰상 미배당액은 276,654,592원입니다.
