등기상 인수 0원, 실질취득가는 최근 시세의 72.5% — 부천소사역푸르지오 1202호

인천지방법원 2025타경3093. 부천시 소사구 소사본동 ‘부천소사역푸르지오’ 103동 12층 1202호, 전용 122.8644㎡ 아파트입니다. 지현옥·최주림이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2013.01.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 217,240,000원이 말소기준입니다. 이후 우리은행 근저당권 5건과 중소기업은행·국민은행의 지분 가압류가 추가됐지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

현재 회차는 1회 유찰된 감정가의 70% 구간입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 예상배당표상 매수인 인수도 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 665,000,000원입니다. 이 금액은 전체 실거래 평균이 아니라 우선 비교해야 할 최근 12개월 평균 916,666,666원의 72.5%이며, 최신 거래 885,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 6.7% 높은 흐름이어서 가격 조건은 유리한 편입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2013.01.08. 접수된 농협은행주식회사 근저당권 217,240,000원입니다. 같은 해 이후 설정된 우리은행 근저당권 5건, 2025년 최주림 지분에 설정된 중소기업은행·국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 후순위 채권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 12개월 평균의 72.5%

같은 단지 ‘부천소사역푸르지오’ 동일면적 122.86㎡의 등록 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균 887,916,666원보다 최근 12개월 6건 평균 916,666,666원과 최신 거래 885,000,000원을 우선했습니다.

현재 최저가 665,000,000원은 인수액이 없어 곧 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균의 72.5%, 전체 평균의 74.9% 수준입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래 885,000,000원보다 높지만, 실질취득액은 두 기준 모두 크게 밑돕니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.7% 높은 상승 흐름까지 나타나므로 단순 감정가 대비 할인뿐 아니라 최근 시세 기준으로도 가격 여유가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)

채권자 청구총액은 2,262,417,271원, 채권자 예상배당액은 655,950,000원이며 미배당액은 1,606,467,271원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 9,050,000원으로 추정됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

2회 또는 3회 유찰되면 후순위 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 농협은행주식회사의 청구액 217,240,000원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소사구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선 경인선 및 서해선 소사역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 28층 건물 중 12층이며, 시스템 이중창호와 승강기·소화전·화재탐지·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도·도로. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 단지 내 도로와 연계된 남측·북측 공도를 통해 진출입합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·소사역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 중로1류, 중로2류, 중로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,202,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 797세대 단지이고 최근 동일면적 거래가 이어졌지만, 경매 낙찰률은 9.09%로 나타나 실제 응찰 수요는 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 상세 임대내역은 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
• 말소기준 재확인. 2013.01.08. 농협은행주식회사 근저당권과 이후 우리은행 근저당권 5건, 가압류 2건의 순위 및 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
• 응찰가 기준. 감정가 대비 할인율보다 최근 12개월 평균 916,666,666원과 최신 거래 885,000,000원을 우선 비교하고, 내부 상태·층·수리비를 반영하세요.
• 명도 비용. 현재 점유 형태에 따라 인도명령, 이사 협의와 명도 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
• 환금성. 동일면적 거래는 확인되지만 단지 경매 낙찰률이 9.09%이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고 가격에는 여유가 있다

이 물건의 말소기준은 2013년 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 최주림 지분의 가압류는 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 665,000,000원입니다.

가격도 감정가 할인율만 낮은 것이 아닙니다. 최근 12개월 동일면적 평균 916,666,666원의 72.5%이고, 최신 거래 885,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 6.7% 높아 가격 조건은 우호적입니다. 다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유와 명도가 자동 해결되는 것은 아닙니다. 권리와 가격은 합격권, 최종 승부처는 현장 점유·내부 상태·환금성 확인입니다.