인천지방법원 2025타경3406. 부천시 소사구 소사본동 215-60의 토지와 2층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 99.8㎡의 대지이고, 건물과 토지는 일괄매각 대상입니다.
현재 말소기준권리는 2018.08.31. 부천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 130,000,000원으로 등기됐고, 2025.02.03. 변경등기에는 93,600,000원이 기재돼 있습니다. 그보다 앞선 근저당권·압류·임차권등기에는 후속 말소등기가 확인됩니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차관계입니다. 이소자는 2010.10.23. 점유를 시작하고 2010.10.26. 전입신고와 확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 25,000,000원이며 우선변제권과 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 현재 회차에서는 보증금 전액이 먼저 배당되므로 미배당 보증금과 승계액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 215-60 제1호 · 소사로125번나길 52 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 대 99.8㎡ · 평지 · 정방형 · 소로 한면 · 공시지가 2,616,000원/㎡ |
| 소유자 | 김재숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 508,492,430원 / 355,945,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재엽 / 13,499,986원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.31. 부천새마을금고 근저당권 · 최초 130,000,000원 · 2025.02.03. 변경 93,600,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
1999년부터 2017년 사이 설정된 근저당권, 압류, 임차권등기에는 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2018.08.31. 부천새마을금고 근저당권입니다. 이후의 이동규 근저당권과 김재엽의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 5명 중 선순위는 이소자
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이소자 1층 49.11㎡ · 주거 | 2010.10.26 2010.10.26 | 25,000,000원 | 2013.11.06 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원 |
| 유군상 | 2021.12.14 확정일자 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김주순 | 2018.10.22 확정일자 미상 | 미상 | 2025.09.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 최영수 종전 소유자·채무자와 동명 | 2022.03.21 확정일자 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 양현금 | 2024.01.22 확정일자 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
조사·등기상 임차관계인은 5명입니다. 이소자를 제외한 4명의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.08.31. 이후이므로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 승계 대상은 0원으로 판단됩니다.
승계 0원은 355,945,000원 배당 가정과 현재 확인된 순위를 전제로 합니다. 당해세나 배당 순위가 달라져 이소자의 보증금이 전액 배당되지 않으면, 대항력 있는 미배당액의 승계 여부를 다시 검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 508,492,430원, 1회 유찰된 최저매각가는 355,945,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 배당 계산상 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 355,945,000원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않아, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 연립·다세대와 토지를 일괄매각하는 2층 주택은 건물 상태, 토지 지분, 도로 조건, 임대현황에 따라 가격 편차가 크므로 현장조사와 별도 거래사례 조사가 선행돼야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 355,945,000원 | 861,338,202원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 249,161,499원 | 966,626,734원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 174,413,049원 | 1,040,328,706원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 이소자의 보증금 25,000,000원이 우선 배당된다는 전제에 따른 결과입니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,783,230원 |
| 1. 임차인 이소자 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 부천농업협동조합 근저당 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 부천새마을금고 근저당 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 5. 심곡신용협동조합 근저당 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 6. 아주캐피탈 근저당 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 7. 옹진수산업협동조합 근저당 | 153,400,000원 | 92,461,770원 |
| 8. 주영자 근저당 | 19,500,000원 | 0원 |
| 9. 이소자 경매채권 | 13,499,986원 | 0원 |
| 10. 하나은행 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 11. 하나은행 근저당 | 22,000,000원 | 0원 |
| 12. 부천새마을금고 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 13. 이진권 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 14. 이진권 근저당 | 32,000,000원 | 0원 |
| 15. 이진권 근저당 | 19,500,000원 | 0원 |
| 16. 이동규 근저당 | 36,400,000원 | 0원 |
| 17. 오케이대부캐피탈군포 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 18. 이동규 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 19. 김재엽 강제경매채권 | 13,499,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,186,499,972원 중 채권자 배당액은 325,161,770원, 미배당액은 861,338,202원으로 계산됩니다. 집행비용과 이소자 보증금까지 포함하면 매각대금 355,945,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 말소된 권리의 실제 배당 제외 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 섞인 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서해선 소새울역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시 창호입니다. 급·배수, 위생, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 99.8㎡, 지목은 대, 평지·정방형·소로 한면 조건이며 소로2류 8m~10m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육 전부제한구역이며, 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 연립·다세대와 토지를 일괄매각하는 2층 주택으로, 표준화된 공동주택보다 거래사례 비교가 어렵습니다. 임대내역과 건물 내부 상태가 매각가격에 미치는 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이소자 배당 재확인. 보증금 25,000,000원의 전액 배당 여부와 임차권등기 말소 이후의 실제 점유·임대차 존속 여부를 매각물건명세서 및 배당요구서로 확인하세요.
- 현재 점유자 특정. 유군상·김주순·최영수·양현금·이소자 중 실제 점유자, 점유 부분, 세대별 출입구와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 관계인 임차 여부. 최영수는 종전 소유자·채무자와, 이소자는 과거 경매채권자와 같은 이름입니다. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 가족관계와 실제 보증금 지급 여부를 확인하세요.
- 말소등기 대조. 배당 항목에 포함된 과거 근저당권 가운데 후속 말소등기가 있는 권리는 실제 배당 대상에서 제외되는지 최신 등기부와 법원 기록으로 검증하세요.
- 기준 근저당 변경. 부천새마을금고 근저당의 최초 130,000,000원과 변경등기 93,600,000원 중 실제 채권계산서에 반영된 금액을 확인하세요.
- 세금 우선권. 세금성 압류 3건이 당해세에 해당하는지, 집행비용보다 뒤 또는 임차보증금보다 앞서 배당되는 금액이 있는지 교부청구서를 확인하세요.
- 공동담보. 다수 근저당권이 토지와 공동담보로 설정돼 있으므로, 공동담보 목적물의 매각 여부와 배당 안분을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 소사본동의 유사 토지면적·건물연식· 도로조건을 갖춘 단독 및 다세대주택 거래사례와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서·채권계산서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 서류 정합성이 먼저다
현재 회차의 숫자만 보면 구조는 분명합니다. 이소자의 보증금 25,000,000원은 전액 배당되고, 다른 전입자 4명은 말소기준권리 이후에 전입했으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 이에 따라 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 355,945,000원입니다.
하지만 이 사건은 ‘임차인 0명·권리 깨끗’ 유형이 아닙니다. 조사·등기상 임차관계인이 5명이고, 이소자와 최영수는 등기상 관계인과 이름이 겹칩니다. 기준 근저당에는 130,000,000원에서 93,600,000원으로 변경된 이력이 있으며, 배당 항목에는 후속 말소등기가 존재하는 과거 권리들이 포함돼 있습니다. 세금성 압류와 공동담보까지 고려하면 서류 정합성 확인이 이 물건의 핵심입니다.
또한 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 결론은 배당 계산상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 최신 원본과 점유관계 확인 후 접근입니다.